12月福房指数市场分析报告

　　福州大学房地产研究所

　　王阿忠博士 叶亚吟

　　引言：

　　随着国家宏观调控的进一步落实，楼市的观望之风日趋浓烈，房地产产业格局正悄然发生着变化，买方市场即将来临。

　　[热点分析] 楼市将和谐发展

　　2007年房地产市场发展，像是在玩过山车，市场成交量从年初的55.89万平方米到年末的11.97万平方米，观望情绪的浓重导致整体市场开始步入买方市场，买者的挑剔将使市场逐步由价格时代转为产品时代，与之相伴的是房地产调控政策细化和金融政策的紧缩，政府也将工作重心转到民生住宅。可以预见的是，未来开发企业必须练好内功，开发出性价比高的产品，以迎接更加激烈的市场竞争的到来。

　　从2007年福房指数分析报告来看，1月份成交量最高，达55.89万平方米；之后到7月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，12月已跌至历史最低水平，只有11.94万平方米。虽然成交量远不及去年火热，但房价却一路高歌。从2006年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到12月份，均价达到7603元/平方米，福房指数也达到135.14点。市场出现了明显的价涨量跌的态势。

　　这与市场的状况密不可分。随着房价走高，部分开发企业通过增加推盘次数，延长开发周期，减少市场供应量，以获取更多回报。而购房者中很大一部分是刚性需求，再加上一些被动需求和消费者买涨不买跌的心态，房价一直稳步上涨，导致房产价格一直处于高位运行状态，当然，市场的火热确实存在一些炒作的行为。而2007年年底的房贷与金融紧缩政策，确使居民买房情绪趋向谨慎。

　　随着政策的进一步落实与执行，今后的住宅市场必定是以满足中低收入阶层的保障性住房和普通商品房为主流的市场，当然市场也会开发出满足高收入阶层的豪宅，但它不是主流品种。政府除了加强对市场的监管，也要加强对住房供应的调整，注重培育满足中低收入阶层的住房，而开发企业既要重视开发项目，更要注重所开发产品的功能性、舒适性、智能性、生态性、可改性等品质以赢得市场。经过调整，房地产市场将会呈现多层次住房共享天下的局面，这样居民就有一个合理的阶梯式住房消费模式来实现住房需求，从而整个房地产市场也将更加和谐有序发展。

　　[指数分析] 呈负增长态势

　　图1显示，2007年12月份我市福房指数涨幅越趋平缓，甚至出现负增长态势。从表1可以看到，2007年12月的福房价格指数为135.14，相比11月的135.99，12月指数下降了0.85点，月涨幅为-0.63%，而与2006年同期相比上涨了6.34%，从这些数据我们可以看出目前政策调控的威力正在显现。

　　随着银根紧缩以及政策的明细化，2007年的福房指数涨幅趋缓，且有负增长的势头。12月政策法规及具体实施细则的密集性出台，带来了楼市交易的冷清和市场观望的浓烈。2007年12月的第6次加息和第10次上调存款准备金率，表明中央从紧货币政策的强烈意向，连续数次的加息和上调存款准备金率以及房产调控政策的进一步严谨，加上年底贷款额度的紧张，市场累积效应明显释放，导致楼市交易低迷。

　　[量价分析] 优质楼盘受宠

　　从表2和图2可以看出，12月成交面积与11月相比有所下降，而均价上升幅度较大。12月住宅均价从11月的6959元/平方米上升至7603元/平方米，上升了644元/平方米，升幅为8.47%，主要是因为12月成交楼盘中一些高价优质的楼盘所占比重比较大，如茶亭8号、天俊·缇香水岸等楼盘(如表3)，从而推动当月住宅均价整体上了一个台阶。

　　从单纯的数据上看，2007年第4季度住宅月成交量连续下降，12月成交面积为11.97万平方米，相比11月，降低了3.57万平方米，下降幅度为22.97%，这与成交套数的减少以及成交面积90㎡以下的占多数有一定的关系，表4显示，12月住宅成交套数为1051套，较11月的1470套减少了419套，这表明受政策的影响，市场弥漫着浓厚的观望气氛。

　　由表3可知：12月份的楼盘成交金额排行榜中，金山的楼盘占据将近一半的席位，并相对处于排行榜前列，其中前三甲分别是金山板块的江南水都·美域、丽景天成·品阁和正祥·一品新筑，金山板块仍是开发商青睐的开发区域，金山板块的房源也比较充足。另外，市中心以其独特的地理优势，使其受宠于消费者，在排行榜中，过半的楼盘都位于市中心。

　　[产品分析] 两极分化明显

　　在市场低迷的情况下，购房需求大多为刚性需求，因此，在总交易套数下降的情况下，中小户型和低价位产品反而较受青睐，而高端产品也因自身优势，赢得了二次置业者的关注。

　　从表4成交套数来看，90平方米以下的户型遥遥领先，占据榜首，成交套数有347套，比11月的情况下降了166套，占总成交套数的33%。而当其他户型的成交套数在减少时，大户型住宅的成交量却有所增加，其成交套数由11月的47套上升至12月的100套，增加了一倍多。可以看出，随着市场的发展，居民更加重视楼盘的质量，开发企业所开发的产品只有做到精且细，才会得到居民的青睐。120～150平方米的户型以成交273套位居第二，占成交总数的26%，与11月的32%相比，稍微有所回落，可是在成交金额上还是保持领先优势的。总的来说，在成交套数和成交金额上，12月的成交业绩较11月都有所回落。以120平方米为分水岭，在120平方米以上和以下的户型住宅销售量基本各占总交易量的一半，120平方米以上的户型成交套数占总交易量的46%，而120平方米以下的户型成交套数占总交易量的54%。

　　从表5可以看出，6000元/平方米以下的产品，成交套数为323套，成交面积为3.90万平方米，占总成交量的32%，蝉联第一，虽然各档次的产品交易量都在回落，9000元/平方米以上的产品却在唱独角戏，与其他档次产品背道而驰。9000元/平方米以上的产品成交套数为344套，较11月的284套上涨了60套，成交面积由3.04万平方米升到3.83万平方米，所占比率上涨3个百分点。其中，10000元/平方米以上的住宅成交量为233套，成交面积为2.49万平方米，成交金额为29882万元。

　　别墅量缩价涨

　　图3显示，福州别墅均价涨幅开始趋缓，12月别墅均价为11274元/m2，较11月的11241元/m2，上涨了33元/m2，涨幅为0.3%左右。而在成交面积方面，12月成交了4224平方米，相比11月的5108平方米减少884平方米。12月的的成交量可能受到当月政府查处违规别墅等行为的影响，导致消费者谨慎消费。

　　[板块分析] 均价整体上扬

　　从表7可以看到，12月均价上升的板块明显多于均价下降的板块，这也是本月成交均价整体上升的原因。北江滨板块成交均价达到8968元/平方米，位居榜首，市中心板块以8779元/平方米的成交均价位居第二。

　　【东区板块】12月份东区板块成交均价为6242元/平方米，明显高于11月的5244元/平方米，均价超过6600元/平方米的楼盘交易量达到16.8%。

　　【金山板块】12月金山板块成交均价为7415元/平方米，高于11月的7016元/平方米。

　　【仓山板块】12月份仓山板块平均销售价格为4620元/平方米，略高于上月的4240元/平方米，主要原因是，12月别墅项目交易量占到17%，拉高了均价。

　　【五四北板块】12月五四北板块成交均价为7748元/平方米，略低于上月的7824元/平方米，主要原因是，12月别墅项目翠湖山庄交易量仅为20%。

　　【市中心板块】12月份市中心板块成交均价为8779元/平方米，与11月的7704元/平方米相比增加了1075元/平方米。

　　【北江滨板块】12月北江滨板块成交均价为8968元/平方米，高于11月的8373元/平方米。主要原因是，均价为10455元/平方米的世贸外滩花园12月交易量达到板块总交易量的60%。