种种迹象表明，福州商铺市场日渐回暖。

　　近段时间，不少开发商纷纷推出商铺项目，许多中介公司加大了商铺推广力度。业内人士认为，这是由于非住宅项目未被列入政策调控范围之内。不过，商铺逆势升温，投资者仍需警惕投资风险。

　　商业地产回暖

　　“很明显，这段时间投资者的关注点发生了转变。”福州点房置业总经理伍斌告诉记者，近段时间，前来点房置业咨询商铺投资的客户明显增多，这些客户多半具有较强的购买意向，要求到现场考察的人数也较之前增加了许多。

　　据了解，这些客户中，有一些是先前关注住宅市场的投资者，眼看商铺逆市回暖，便转而对商铺投资关注有加。

　　林先生就是其中一位。近两年，住房价格迅猛上涨，让专注于住宅投资的他赚了不少。如今住宅市场观望气氛浓厚，林先生便“转战”商业地产市场。

　　“去年底我将手中的3套住宅抛售之后，就开始关注商铺，现在我已经看好了一间店面，过两天就准备跟房东签约。”林先生告诉记者，该店面地处成熟商业街区，经过他多方考察，仔细盘算，才最终决定购买。“与投资住宅相比，投资商铺更需要谨慎。在住宅市场好的时候，简直是有买就有赚；而商铺不一样，如果所处地段不好，店面结构不佳，将来可能陷入卖不掉、租不出的局面。”做了多年的房产投资，林先生已经有了一套投资经。

　　在一手房市场，这段时间，一些房地产商也纷纷推出商铺项目。2007年12月底，君临天华地下一层推出386间独立商铺，有媒体报道称，开盘当天吸引了不少投资者前往选铺；位于仓山的欣隆盛世二期学生街城市广场也于近日正式对外公开；正祥·一品新筑80亩开放式大型商业街区现处于前期筹备中，招商工作将全面启动；本月26日，备受关注的君临·盛世茶亭一期即将开盘。华辰集团对外称，2008是华辰商业年，希望能够整合旗下所有的商业地产项目到香港打包上市。此外，华辰集团还将以福建为基础，继续寻觅合适的地产项目，增加50万平方米的商业开发面积。

　　利好政策助跑

　　华辰集团总裁魏传瑞在接受媒体采访时曾表示，随着金融、税收等一系列国家宏观调控政策的出台，住宅产业的投资回报率正逐渐降低。但在商业地产领域，国家不仅没有出台相关抑制性政策，相反还不断出台鼓励政策。

　　记者从福州双安房产代理公司客服部了解到，无论商铺的购买年限多长，其二手交易营业税都是按增值部分的5.55％征收，相比于住宅交易政策要宽松不少。

　　对投资者而言，投资回报率自然是影响他们作出投资选择的关键。如今，受宏观政策影响，短线投资风险越来越大，许多投资者更加倾向于长期持有房产。就房产长线投资，林先生为记者算了一笔账：

　　假设市中心一套100平方米的住宅月租金为1500元，这套房子购进的总价达到80万元，那么做长线投资其投资回报率为2.25％；而一间位于成熟商业街区的沿街店面月租金为400元/平方米，售价约7万元/平方米，假设该店面面积为50平方米，其投资回报率可达到6.86％。

　　此外，伍斌认为，当前股票市场起伏不定，也让不少投资者对于相对稳定的固定资产投资更加信任。随着市中心土地稀缺程度的提高，市中心商铺以及成熟商业街区的店面特别受投资者青睐。而从近两年土地供应的特点来看，在福州新区拍卖的土地中，商业用地的比例有所增加，预计今年福州商业地块的供应将进一步增加，商业用房供应将有所增长，商业用房放量规模在整个福州商品房供应中的比例也将有所上升。

　　投资者日趋理性

　　据了解，福州市今后将不再审批传统的产权商铺，转而建设集中式商场，这使得独立产权商铺的投资价值更加凸显。

　　在业内人士看来，与其他投资产品相比，商业店铺具有升值、保值的特点，特别是独立商铺，可以自主经营，也可以出租或出售。

　　有关数据显示，中亭街的独立商铺价格从2001年的30000多元/平方米涨到现在每平方米十几万元，君临天华也从40000元/平方米涨到现在80000元/平方米。

　　然而，尽管商业地产的投资前景看好，吸引了不少投资者涉足，但房产商与中介商并没有因此乐观起来。毕竟楼市冷了，多少会影响投资者的信心，尽管当前关注商铺的投资者多了，但从各大房产中介的销售情况来看，商铺的成交量并没有发生太大变化。而在一手市场，一些位于不成熟商圈的商铺，其销售正变得越来越困难。据业内人士介绍，以往一天能够销售二、三十套的商铺项目，如今一天仅能售出两、三套。相比较以前，投资者多了些理性，少了些盲从。

　　投资者林先生告诉记者，他准备购买那间店面是在考察了将近一个月后才做的决定，这两年，商铺价格的涨速远远高于租金的涨速，商铺的投资回报率已经出现了下滑。“当初宝龙城市广场的商铺投资回报率可达7％－8％，如今下降至5％－6％。”

　　风险不可小觑

　　据伍斌介绍，如今投资者比较关注如宝龙、中亭街这样的大型商业街区，社区店面不大受欢迎。主要原因在于，消费者越来越喜欢“一站式”消费，而许多社区的围合式商铺缺乏商业氛围和人气，远不如大型商场、卖场受欢迎，这也是未来的趋势。“如今，北京、上海许多社区外围已不做店面了，就是出于这一原因。”伍斌建议投资者，要谨慎投资社区店面。

　　记者了解到，如今金山等新区的社区店面由于出租难，甚至出现了价格下调的现象。福州麦田房产代理公司商铺科的吴经理认为，当前一手商铺开发量大，价位又高，加上不少店面所处地段尚未形成商业氛围，因此投资风险较大。他建议投资者，尽量选择成熟商圈的商铺，这样的投资相对稳定、可靠。

　　当然，大型商业街区的投资也并非零风险。伍斌认为，投资大型商业街区的商铺之前，投资者除了必须考察开发商的实力，还需了解其招商能力，因为招商能力对于整个商场价值的影响是非常大的。

　　由于商铺投资成本高，投资者也面临着高风险。银行专家提醒投资者，相对普通住宅房，商业用房的还贷期限短，贷款利率高，还款压力较大。投资者在购买之前要三思而行，不能盲目相信“商铺投资回报率超过15％”等承诺，更不要盲目追求高价铺位。投资人每月还贷资金不应超过总收入的50％，否则后期将面临较大的还贷风险。

　　此外，专家认为，商铺投资还需要注意市政规划，及时掌握商铺投资价值的走势，并谨慎对待包租现象。