N福州大学房地产研究所王阿忠博士黄瑜兰海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　【热点分析】

　　展望2008

　　2008年元旦起，福州二手住宅交易指导价平均上浮了30%左右。经过此次调整，福州二手房交易指导价与其市场交易价之间的差距大幅缩小，将有力地抑制二手房交易过程的避税行为。日前，物业税的空转试点运行已由4个城市扩大到10个城市，《物权法》的执行也为国家出台物业税政策提供了法律支撑，物业税的开征，将会增加高端房产消费者的持有成本，从而让消费者的置业投资需求更加理性。

　　此外，保障房供给力度的加大将缓解住宅产品供给结构性矛盾。保障性用房将缓解住宅的部分刚性需求，从而使整个房地产市场的主流产品慢慢转为中小户型。

　　2008年为了防止经济过热和明显的通货膨胀，紧缩的货币政策是不可避免的，而政策及由此引发的心理预期很可能导致房地产市场在一定时期内将保持调整格局，且难以出现大涨或者大跌的局势，市场将会慢慢回归理性。

　　从另一个角度来看，观望说明买者少了，成交量萎缩，但价格没有出现大幅下跌，这说明卖者没有恐慌卖出。但是，买者的观望与有所选择，却给开发商一个警示：房地产市场已经开始由卖方市场逐步转变为买方市场，由以价格为核心的竞争将逐步转变为以产品为核心的竞争，即住宅市场将由价格时代走向产品时代。

　　价格指数量价均缩

　　2007年前三季度，福州的二手房价格指数一路上升，在经历了“金九银十”后，连续两个月下滑，12月份达到一个新的低点，价格指数为1052，环比降幅为0.4%。而12月福州二手房的成交面积继11月份的大幅度下降后，又创历史新低，仅为7.04万平方米，较11月份的7.71万平方米环比跌幅为0.91%。福州12月的二手房总体量价均缩，市场观望气氛浓厚。福州二手房价量均缩的原因主要有以下几个方面：首先是，年底贷款额度受限和紧缩的金融政策，导致房地产市场资金链紧张。其次，新政出台后不断显现出它的威力，政策围堵投机行为，市场调整导致一手房市场成交量锐减，作为次新房的二手房则出现部分投资者抛售的迹象。再者，对明年货币政策的考量，使需求者和供给者艰苦博弈，而12月的价格指数下降表明，卖家惜售心理已有所减弱，房源放量增加。可以预见的是，在2008年一月份银行贷款放宽下，市场将会开始升温。

　　中小户型仍为主流

　　从图2中，我们看到12月份二手房的成交面积自10月开始一路下滑，而90m2以下的中小户型占领了二手房买卖市场的半壁江山，所占比重已达到51%，成交面积所占比重为32%。而其它户型的成交套数中以90m2～120m2的中户型为最高，达到24%。

　　随着“90～70”政策执行的初见成效，以及房价的不断上涨，对于购买力有限的自住型需求者或投资者来说，购买中小户型的二手房就成为其首选。保障性用房的多项明细政策的出台也引导着住宅结构不断改善，因此在今年的二手房交易市场中，90m2以下的二手房成交数量总是在各种户型中居首。

　　东区上升晋安下降

　　由表3可知，2007年12月份，福州市二手房总成交面积较上个月共下降了0.67万平方米，远小于11月份的降幅10.16万平方米，市场趋于稳定发展，二手住宅的投资需求基本已经消失。12月市中心板块的三幅土地流拍，12月市中心板块的成交面积与价格指数均下降。

　　金山、东区、鼓楼、晋安的成交面积占比都达到了10%以上，其中鼓楼区的成交面积虽然有所下降但仍然独占鳌头，占20%，其次，东区跃居亚军，由11月份的11%上升到本月的15%，马尾区仍是最后一名，然而11月份的亚军晋安区则大幅下降，由17%降到9%。

　　金山板块：该板块的二手房价格指数经过1到10月份的连续上涨后，在11月份出现了年内的首次回落，而12月份又有所回升，价格指数为1072，较11月份上升了4个点。其成交面积也由11月份的0.80万平方米上升到了现在的0.83万平方米，面积占比上升了2%，量价均升。

　　东区板块：东区的成交面积居各大板块第二。12月东区的价格指数为1069，继10月份以来连续下降3个月了。但是这个月的成交面积显著提高，比上月上升了0.25万平方米。究其原因有二：其一，近期传出鳌峰片区可以办理二手房按揭后，东区板块二手房恢复了往日的繁荣，看房量及成交量明显增多；其二是沃尔玛超市的开业、东方伟业(国际)商业广场以及周边商业街的形成。

　　晋安板块：晋安板块本月的交易令人关注，出现了价格指数与成交面积双双剧滑的局面。价格指数难抵10月份下跌的势头，12月的指数与6月一样，为1031，较11月下降了11点，而且交易面积减少了0.66万平方米，成交面积比例由上月的17%降为9%。

　　江滨板块：该板块本月的成交面积占比大幅上升，由11月的4%上升到本月的8%，但由于主打楼盘海润滨江花园的价格指数大降而使板块总体价格指数下降，由上月的1044降为1034。

　　仓山板块、西区板块、马尾板块：这三个板块的成交量都相对比较稳定，其中仓山板块本月的价格指数略增而成交面积占比略减，价格指数为1033，成交面积为0.39万平方米。西区板块和马尾板块的成交面积所占比例都仍不变，分别为9%，2%，但西区的价格指数上涨10点，为1104，而马尾板块的价格指数上升了9点，为1040，都是创其本年度最高，其投资形态值得观察。

　　代表楼盘价格追踪

　　由表5可见，二手房代表楼盘同质价格榜从整体态势来看，同质价格下降的楼盘多于上涨的楼盘，跌幅约为100～200元／平方米，与市场总体“寒冬”局面一致。

　　海润滨江花园以7092元/m2的同质价格继续遥遥领先，这与其地段及良好的配套密不可分，也可见人们越来越追求居住品质。紧随其后的是梅海园，但其价格为6469元/平方米，达其后半年以来最低价。而西区的五凤兰庭由6175元/平方米上升到6291元/平方米，取代大名城的季军地位，大名城的价格由6226元／平方米下降为6074元/平方米。