买房对于百姓生活来说可谓是一件大事件，许多百姓都是将自己辛苦积累了大半辈子的积蓄换来一套房子。那么已经要过去的07年二手房的买卖交易风险有什么特点，以及即将到来的08年二手房买卖交易要注意什么，百姓如何在二手房买卖中防范交易中的风险。北京中原三级市场研究中心为您一一解答。

         07年最常见的交易风险

         二手房主频频变卦　房价上涨带来“毁约潮” 

         从07年初开始，北京二手房价开始频频上涨，尤其是8月-10月上涨幅度明显增大。因为看到房价上涨，很多房主虽然已经签定合同还是找各种理由不过户。
案例：张先生2006年9月在海淀区买了一套房，并付给中介公司定金12万元，没想到房子还没过户，房主李女士却以未收到定金为由要求解除买卖合同。张先生要求李女士和中介公司双倍返还定金，最终获得了法院的支持。

        房主冒着双倍返还买主定金的风险也要撕毁合同，这是房价疯涨引发的一种怪现象。据市第一中级人民法院的法律人士介绍，从今年年初截止到7月，因卖房人对已经成交的房屋交易反悔而导致诉讼的案件在该院约受理300件。

        到07年底，因为房价上涨趋势变缓，也出现一些买家产生观望情绪，毁约的现象。北京中原三级市场部研究中心的专业人士就此为消费者总结归纳了以下四点提醒：

        提醒一 房屋产权要明晰

        按照相关规定，没有拿到房产证的房子是不能转手出售的。而有些房主违规卖房后，看到房价上涨又以没有房产证为由反悔，原本避之唯恐不及的法律规定成了悔约的“尚方宝剑”。

         没有房产证的房子最好不要买。如果非要购买这样的房子，在购房合同中要写明具体事宜，如保证何时拿到房产证，何时进行过户交易以及违约责任等，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。在买房前尽可能多了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，此外还要到房地产交易中心或房地局了解所购房屋的情况。在签订合同时，对可能出现的问题如何承担责任做出书面约定。

        提醒二及时过户别拖延

        在房主要求认定合同无效的案件中，由于双方未办理产权过户手续，房屋的物权还没有转移，卖房人仍然有权处分房屋。法院在处理这类案件时，一般只能判令卖房人向买房人支付违约金或者赔偿损失。

        因此，购房人在与房主签订购房合同时，应约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理。

        提醒三 约定高额违约金

        在房价快速上涨的情况下，卖房人支付的违约金数额远低于其转卖房屋获得的利益。所以买房人在签订房屋买卖合同时一定要尽可能约定一个较高的赔偿数额，但不要明显高于违约造成的实际损失。如果买房人有资金，可以加大定金的数额，《中华人民共和国担保法》第91条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％”，即定金最高可支付房款的20%。这样如果房主反悔，付出的代价会非常大。

        提醒四 预告登记更保险

        为了防止卖房人“一房二卖”，买房人可以在办理房产过户手续前根据我国物权法的规定（今年10月1日起实施）向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人即买房人的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。

        08年二手房交易风险如何防范

        ——货币信贷总量将控制 购房人贷款须谨慎

        明年已实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”，将严格控制货币信贷总量和投放节奏。对于明年银行的信贷紧缩，中国人民银行、中国银行监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》已经明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，商业贷款个人按揭也已出现明显的紧缩趋势。在这样的宏观的经济政策下，对于要贷款的购房者来说一定要根据政策了解自己能不能贷款，也要了解自己所申请贷款银行的放款额度以及该如何贷款。购房人要防止未能成功申请贷款的纠纷。

        案例：2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。

        然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。