“成品化”让购房者一目了然
成品项目可综合体现产品品质
2008年，福州楼市出现了一个新气象——“成品化”营销现象。说到成品，过去人们往往理解为全套精装修、全套家具、全套电器的房子，但是现在，它的范畴已远远超出了字面意思，它不只是精装修、全家电，还应该包括完整的绿化、高品质的物业、个性化的服务等等，另外要强调一点：它一定是现房或准现房！在目前市场上，以公园道1号三期·海润天地、三盛·中央公园为代表的高端楼盘已经打出了“全成品”的销售概念，成为福州楼市的一大看点。
虽然“全成品”现象引起业内广泛争论，但业内人士认为，要形成“全成品”的房地产市场，最重要的一点是要政府在销售标准和交房标准上严格规定，仅仅依靠几个开发商的自发行为还不够。
【现状】“全成品”营销悄然现身
在福州住宅市场，期房或者说半成品房仍是市场销售的一种主流模式，但近阶段却出现了一种新的销售模式——全成品房销售。这种销售模式要求开发商在开盘前就要做好精装修样板间、园林景观及会所等各项配套设施样板展示区，同时物业管理也要全面介入。
据记者了解，过去，福州楼盘的销售方式大抵有两种：一是期房销售，二是精装修销售。期房销售方式是福州房地产市场采用最早而且最普遍的销售方式，这种方式让许多购房者在买房时只能参照图纸或沙盘看到日后的生活。从2004年开始，精装修房的销售方式出现在福州房地产市场上，但当时多集中于小户型的销售上，而大户型及高档商品房则较少采用精装修销售的方式。直到去年，由于市中心不少高档楼盘推出了精装修房，这种现象才有所改变。
而现阶段，与福州住宅市场日益往高端化发展同步的是，“全成品”销售模式也应运而生。就拿海润天地来说，它是高端住宅公园道1号的三期项目，也是公园道1号最高端的产品，住宅以200平方米至400平方米的大户型为主，多为望江高层。根据记者现场踩盘了解，目前海润天地虽仍在在售阶段，但其样板区内的精装修样板房、园林景观及会所等各项配套设施基本已建好。在海润天地的样板区内，购房者不仅可以看到生长茂盛的花草树木，看到小桥流水的景观，还可以到高品质装修的精装样板间看看；而在配套方面，海润天地运动休闲会所也已建成，购房者已可预约参观；在物业服务上，海纳物业早已进入状态，在社区内外，购房者可随便见识到其“港式豪宅”管理的风范。尚锦海润地产人士表示，在尚锦海润地产看来，全成品销售就是在购房者购买之前把产品完成“精细化”，而所谓精细化，就是不放过对产品细节的打造。
除此之外，三盛·中央公园也将项目的三分之一区域做成示范区，在示范区中，园景、样板间等建筑均已成形，购房者可以通过对示范区的调查，了解日后生活的概况。通过精装修房、绿化、配套设施现场展示，让购房者对所购房产做到一目了然——全成品开发销售模式显然与福州现有住宅产品的开发销售模式截然不同。
【原因】高端市场竞争需求
福州房地产市场出现全成品销售模式，有它的必然性，它能产生需求方与供应方双赢的结果。对于开发企业来说，它是开发商实力的表现，给市场带来新的需求产品，有效地加强了合理竞争；对于买房人来说，首先是降低了风险成本，其次是降低了经济成本，节约了时间成本，还能给买房人带来种种意想不到的享受。
购房者：综合检验项目品质
从期房到现房，从毛坯房到精装修房，再到现在综合体现楼盘硬件与软件实力的成品房，福州房地产市场为何快速出现“成品化”现象？其主要的原因就是消费者的需求。
一位消费者对“成品化”现象颇为认可，他说，作为一个高档别墅项目，真正的高端客户都是相当稳定的，也就是说能消费高档商品房项目的客户在选购房子的过程当中，跟很多其他层次的客户不太一样，他在选择的时候往往更加关注产品的细节，包括区域、交通、户型、社区氛围等各方面。对于这些客户来说，成品项目可以综合体现产品品质，可以体现出项目完善的居住环境，体现出完善的社区配套，体现出开发商所提供的居住享受。同时，全成品房还能体现出社区的人文环境，这是高端人群选择高档住宅最重要的考虑因素，这不仅是房子的问题，还是生活圈各个方面的环境问题。
成品房为什么在高端物业率先出现？一位地产研究人士认为，目前来看，成品住宅的消费者需要具有较高的消费承受能力，因为对物业配套、成熟绿化以及享受性的服务设施要求都较高，这都需要开发商有高标准高投入。
开发商：更好推销产品
对于开发商来说，全成品房与期房存在很大利益差。三盛集团人士告诉记者，要做全成品房需要开发商有大量的资金投入，单从工期来说，要将一个项目的园景、配套、建筑成形，其工期至少需要半年时间，而做期房，遇到好的市场，这些时间可以将项目的大部分资金回笼。除了资金投入大外，全成品房存在的风险也很大，一旦开发商实力不够，做出来的全成品房品质不高，反而会起到适得其反的效果，对销售反而不利。那么，作为开发商来讲，为什么要做全成品房呢？
与期房相比，全成品房更能体现一个产品的品质。一位开发商告诉记者，要告诉客户产品是什么样子的，在期房阶段就是用广告画册或沙盘来推销自己的产品，这个基础是不稳固的。而作为高端成熟客户来说，他就会主动地向开发商提出成品房的概念。同时，从市场需求来看，现在市场上要买精装修房的消费者越来越多，成品房销得快，需求也多，作为开发商就要迎合这种市场需要。
其实，除了销售的目的外，开发商做成品房的原因还有很多。而其中最主要的就是市场竞争的因素，现在房地产的市场竞争是越来越激烈，而高档商品房市场的竞争尤为突出，由于高档商品房目前的供应量相对来说是充裕的，高档房现在很多都是现房销售，买房人选择空间相对较大，所以市场逼迫开发商必须向全成品房方向发展。而对开发商来说，从目前来看，福州高收入阶层在居住功能方面还在寻求具有更高附加值的产品，而目前这一人群的居住需求远远没有被满足，因此高档商品房的发展空间还很大，而突破的瓶颈则在于取得这些高端客户的接纳与信任。
客户的信任其实有两方面，一方面是对开发商开发能力的信任，另一方面是对开发商资金实力的信任。有能力将项目做全成品，说明这个开发商综合实力强，因为全成品房对开发商也是很大的系统工程的考验，成品房要环境好、质量好、手续全，在体现开发商投资实力的同时也增强了市场的综合竞争力。
【预测】全成品尚处试水阶段
虽然福州房地产市场出现了全成品房销售的现象，但有业内人士分析认为，从眼下的福州房地产市场来看，全成品开发模式短期内仅限于高端市场的销售。
这位人士认为，现在房地产市场的格局是许多开发商通过迅速运作项目，缩短开发周期争取资金回流就可以实现盈利，在这样的形势下，任何开发企业不论规模大小，都看到一个可以加快投入产出速度的事实。而产品是依市场形势而动的，有什么样的市场就有什么样的产品，对于大部分开发企业来说，既然期房销售这条路子有市场，就没必要花费大量人力物力去改变。所以，尽管全成品化销售对购买者来说是绝对有利的，但这种产品和操作模式不会被复制，因为全成品销售的理念是制造可以称之为作品的楼盘，而目前市场上大部分楼盘都只是做产品的思路。
开发商郑先生说，全成品化销售模式在短期内不能推广，问题存在于企业的资金实力。从现有的情况看，实现福州市场全部的全成品的开发模式至少需要3～5年时间，“从前期投入的资金成本来衡量，期房是以偏低的价格入市，让利一部分给购房人。”郑先生认为，从这个意义上讲，可能很多购房者，尤其是中低端购房者会认为，购买现房在经济上未必划算。
而对于客户对资金投入敏感度不高的高端市场，全成品化销售模式可能是未来的一个方向。三盛集团人士说，现在高端市场不仅存在竞争激烈的问题，更因为产品价格高企，客户对产品的品质要求趋高，这些原因都会要求开发商往全成品开发模式迈进。
【观点】取决于市场三个方面
不少开发商认为，全成品房的发展进程取决于三个方面。首先，作用最明显的是政府管理，抛开目前已经出台的期房禁转等细则，如果政府在产品的交楼和销售标准上来继续跟进，将会起到立竿见影的效果。
其次，取决于买家的需求，这一点在不同物业上有不同的体现，特别是对于高端物业来说，可能步子迈得更快，而中低端的产品会有一定周期性。
第三，房地产企业方面要树立目标，走高端化路线和品牌生产的战略，只要资金允许和各方面实力充分，就可以任由开发商去做。
返回海西房产网首页>>