在去年再融资热潮助力、楼价大幅上涨的势头下，不同公司的策略也让其在公布年报时交出了不同的成绩单

　　从2月份开始，众多知名A股地产上市公司陆续发布年报。当中既有全国性公司如保利、招商、世茂，也有地区公司如张江高科、华发、万通地产(企业专区,旗下楼盘)等。而在去年再融资热潮助力、楼价大幅上涨的势头下，不同公司的策略也让其在公布年报时交出了不同的成绩单。

　　薄利多销，有利于加速资金周转，扩大经营规模，但是也将带来规模扩张以及负债压力；控制销售速度，维持可观利润固然可以让公司过得更舒心，但是又容易让公司发展速度放缓，难以在市场的大好时机抓住迅速做大的机遇；专注业态创新，开发高端及商业项目，虽然可以使民营企业更容易树立知名度，赚得更丰厚利润，但是也容易遭受市场大起大落的环境影响，从而影响业绩表现；稳步发展，埋头专业领域固然可以规避风险，但是又会不会导致只能偏安一隅？

　　在2007年的成绩单面前，新一轮的道路抉择似乎又给每一家喜中带忧的地产上市公司出了新课题，在一个逐渐理性回归的市场，潮水退去后，谁会成为最先的裸泳者？

薄利多销的保利

　　慢点卖但是卖贵点，还是快点卖薄利多销？这似乎成了去年开发商的两难抉择。而保利和招商正是两种方式的身体力行者。

　　根据保利的年报，其2007年再度延续自2005年以来的超高速增长。2007年公司实现主营业务收入81.2亿元，同比增长101.3%，净利润14.9亿元，同比增长121.8%。这些均超过券商预期。同时，保利在上市后连续第二年推出“十送十”的大礼包，延续了它做大股本、朝类似万科一样的大蓝筹快速发展的方向。

　　而从年报中可见，保利去年销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，同比分别增长62%和104%。报告期内结算面积110万平方米，结算销售收入74.08亿元，已售未结转面积132.95万平方米，金额116.34亿元。

　　尽管规模扩大，而保利的销售均价也比去年有所上升，2007年的结算均价增长34%达到6735元/平方米，但是由于土地增值税的增加，扣税后的毛利率大体与上年持平。而目前其业绩增长的动力来自结算项目的增加。

　　2007年，保利地产(企业专区,旗下楼盘)实际开工面积比年初的计划数增加了14%；实际销售金额也大大高出年初的目标，反映了公司管理层在2007年快开快销、加速周转的思路，同时2008年有75%的结算业绩已经预售锁定。而且在受到调控影响严重的广州地区的销售面积仍达到58万平方米，为2008年的业绩结算奠定基础。

　　同时，虽然保利的土地成本在与万科、金地等更倾向招拍挂取得土地的公司相比更占优势，虽然大多由收购兼并取得，但是其毛利率却一直保持28%左右的水平，从保利的发展策略可以发现，它的产品很少以最大限度提升项目售价为目标，而是通过制定有吸引力的价格，快速回笼资金，以拓展新项目。而且它一直采取高负债的发展模式，并且开发节奏较快，相当一部分贷款利息被资本化，也是毛利率水平略低的原因。

　　尽管今年的扩张速度放缓，但是券商预期因销售项目结转的滞后性，预期其在2008年仍然可以保持结转营业收入同比100%左右的增长。而保利地产(65.30,-1.96,-2.91%)称，公司今年要力争实现房地产直接投资300亿~350亿元，新开工面积630万平方米，竣工350万平方米，全年实现销售收入240亿元。

慢慢卖、赚更多的招商

　　与保利形成截然相反势头的是招商地产(企业专区,旗下楼盘)。去年招商地产(55.80,-0.70,-1.24%)虽然实现营业收入41.1亿元，但是只同比增长46.36%，远低于同类公司100%以上的增速。但是其利润总额14.54亿元，同比增长83.91%。其中，房地产的销售额只有26.28亿元，全年销售毛利率达到56%，比上年显著提高了16个百分点。

　　也就是说，招商地产的业绩增长主要通过提高售价获得。而且公司以往取得的项目进展也显得相对缓慢，2007年的结算面积只有25.7万平方米，增长36.58%。而例如2005年已经取得的番禺占地超过100万平方米的项目，截至目前定位几经更改，在今年又从住宅商业的开发转为创新工业园区，仍未进入实际开发日程，而金地在差不多同期取得的广州增城项目，目前号称整体销售已经超过10亿元。

　　除了放慢开发速度外，招商地产似乎更倾向于将取得的项目作长期经营。2007年其名下的投资性物业经营、物业管理、园区供电供水和房产中介服务合计贡献公司营业收入的36%；其中，投资性物业的经营和房产中介服务的增长率分别达到了25%和71%，营业毛利率分别为50%和22%。

　　根据最新发布的公开增发再融资计划，招商地产拟于今年通过再融资80亿元收购母公司名下6幅地块和14个开发项目。合计总投资171亿元。其范围涵盖住宅、科技地产、工业地产的开发。但是根据招商地产以往每年只开发数十万平方米的运作能力，以及2007年已售未结算项目只有2亿元左右的水平，使业界对于招商在转型期大规模再融资产生疑惑。

　　从2月20日公布年报至2月21日收市招商地产股价下跌超过13%。

地区公司的不同发展模式

　　此外，将万通、华发股份两个一南一北的区域公司对比一下，也能发现十分有趣的现象。

根据公告，地产名人冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)旗下的万通地产2007年实现主营业务收入21.8亿元，同比增长768%，净利润1.65亿元，同比增长461%。虽然净利润比其之前预告增加380%多了81%，但是其只有9%的净利润率依然引起投资者微辞。

　　记者发现，影响其净利润率下降的主要因素可能有两点，一是年报中提到的2007年度，公司对原开发的亚运新新家园一期项目的应纳所得税进行整体清算，补缴企业所得税款18028088.67元，二是万通的物业出租收入减少了12.79%。

　　这家主要业务位于北京、天津的公司预计，未来北京商品住宅市场总体价格继续在高位维持，但价格涨幅将明显放缓。而天津市场总体仍然保持稳定健康的运行态势，随着滨海新区开发建设的深入，市场将会呈现供需两旺，价格稳中有升。　

　　根据公司大股东万通星河的承诺，公司在2006年~2008年累计净利润不低于6.7亿元，不足部分将由万通星河补齐，由此，公司2008年的净利润必须至少达到4.76亿元，同比增幅在188%以上。

　　或许正是由于万通的微利经营以及其出租物业的收入减少，而其承诺又过于乐观，使该公司股价在年报公布后一直不理想，维持盘跌状态。

　　而华发股份(45.96,-1.85,-3.87%)作为在珠海的大型国企，2007年净利润同比增长145.5%至3.63亿元人民币，收入同比增长155.7%至21.66亿元人民币。同时在2007年底前将华发新城四期(9.10亿元人民币)、华发世纪城一期和二期(19.32亿元人民币)及华发九洲花园(4.53亿元人民币)全部预售完毕，这些项目将为2008年收入提供超过30亿元的保证，同时又在2008年安排华发新城、中山生态庄园、华发世纪城2期尾货及3期新货、华发水郡等项目的预售，若能全部售罄，预收款可以达到50亿元左右。而且以华发长期维持净利润率在16%左右的水平，其每股盈利水平伴随营业收入上升相当可观。

　　相对万通这家私营企业的灵活以及业态创新，华发虽然未能分享位处奥运经济辐射范畴的利好，但是其经营目标明确，在本地的竞争优势以及拿地优势明显，无须类似万通一样还要通过增发获得资金用于收购其他公司股权获得新兴发展地块。而且珠海中山本地的购买力以及未来港珠澳一体的交通体系，又有未来2~3年内的市政发展促进地产业上升提供的良好预期，由此，短期而言，万通的爆发力更强，题材更吸引，但是长远而言，带有国企背景又有民营经营色彩的华发显得发展更有底气。