近日，易居中国发布2008年1月福州房地产市场报告。报告显示，1月份，福州市区商品房供求比为1∶0.51，1月份商品住宅均价呈现了半年多来的首次下降，为每平方米8552元，商品住宅成交量也呈下降趋势。 

 　　1月，全市新增房屋面积为42.48万平方米，但若扣除占比29.4%的经济适用房，则实际商品房(包括住宅、店面、车位)供应量为29.98万平方米，与去年12月商品房供应相比上升3.52%。与去年同期相比，实际供应量增加13.4万平方米。

 　　1月，商品房成交继续下滑，全市商品房成交量为15.14万平方米，比去年12月下降1.5万平方米。1月商品房成交均价为每平方米8726元，较去年12月下降4.3%。

 

 

　　1月，住宅交易量有所回落，总共成交10.4万平方米，较上月相比减少5.6万平方米，降幅为35.0%。除马尾区外，其余各区住宅成交均出现下降。成交量绝对值下降最多的是仓山区。受市场成交继续萎缩的影响，除马尾区外，各区成交价格与上月相比均出现微幅下降，而马尾区整体均价上扬与东方名城开盘有很大关系。

　　在成交继续萎缩的情况下，1月除台江区外各区均有新推量，仓山区依旧是新推面积最多的区域，为9.5万平方米左右，但比去年12月减少19.5%；晋安区和马尾区都仅有一个项目推量。

　　1月新增产品小高层与高层项目数量相差不大，中心城区以高层为主，金山板块以小高层为主。

　　新增项目中，市中心区域精装小户型开盘价格在13000元/平方米；金山区域价格维持在7500~8500元/平方米；而马尾靠近市区位置价格攀升至7000元/平方米。

　　1月份，全市新增商品住宅成交情况普遍较差，成交率最高的是钱隆金山，为38.6%。

　　区域板块分析

　　区域主要在售商品住宅成交量价行情

 

 

　　鼓楼区：

　　大儒世家缓和区域楼价上扬

　　1月，鼓楼区商品房新增供应4.76万平方米，主要是柒星景和世纪豪门的开盘。成交量与去年12月相比，出现较大幅度的下滑，为1.42万平方米，降幅高达16.5%。当月区域整体市场表现出较为严重的供过于求的局面，供求比为1：0.3。

　　1月，鼓楼区商品住宅成交面积段仍然还是集中在50平米以下，以市中心项目财富天下和新开盘的柒星景的单身公寓为主，占当月总成交套数的36%。此外，90~110平方米的面积段在本月成交套数上位居第二，主要受新开盘的仁文·大儒世家御峰的影响，其成交产品主要为91平方米户型。

　　去年8月份起，鼓楼区楼价一路高歌，自1月鼓楼区住宅成交价格出现首次下滑，住宅成交均价降至9993元/平方米，与去年12月相比跌幅为6.8%。虽然小户型产品中庚财富天下、茶亭8号、柒星景和别墅项目运盛美之国3期的成交均价在12000元/平方米以上，但由于本区域的主力成交价格集中在8000~10000元/平方米，该价格段的成交体量占本月总成交量的47%，特别是仁文·大儒世家御峰，就这一单个项目8454元/平方米的成交均价，其成交量就占当月总成交的34%，这很大程度上缓和了区域价格不断上扬的势头。

 

　　台江区：

　　香颂枫丹占区域成交量半壁江山

　　1月，台江区商品房新增供应量2.65万平方米，成交量为0.85万平方米，供求比为1:0.32，呈现出供过于求。

　　1月，供应量与去年同期相比上涨8.61%，成交量与去年同期相比下降77.86%。本月主要在售楼盘共成交住宅14套，成交体量为1270平方米。其中香颂枫丹成交量最大，占区域成交量的53%。台江区整体成交量小，各月成交呈波状起伏，1月区域成交量较去年12月下降，仅成交0.1万平方米。

　　1月，台江区商品住宅成交面积段主要集中在50平米以下，以市中心君临天华4期为主。此外，较大面积段的110-130和130~150平方米在1月成交套数上并列位居第二。

　　1月，台江区商品住宅整体价格略有下降，目前整体均价维持在10000元/平方米左右。除香颂枫丹外，其余项目均处于尾盘阶段。1月份台江区商品住宅成交价格在12000元/平方米以上占62%的比例，主要以香颂枫丹的成交为主。

 

　　晋安区：每平方米7000多元的房源占总成交量的25%

　　1月，晋安区商品房供应量较去年12月有很大的增加，激增至23.59万平方米，其中经济适用房占12.5万平方米；而商品房月成交量继续下滑，较去年12月下降了3.94万平方米，为2.2万平方米。

　　自2007年1月到2008年1月,晋安区累计新增供应量为120.23万平方米，而累计成交量为94.97万平方米，供求比近似1：0.79，市场表现为供过于求态势。本月主要在售楼盘共成交住宅176套，成交体量为20884平方米。占晋安区整体成交量的70.6%，其中成交量最大的是三盛·中央公园，占区域成交量的33%。

　　去年9月，晋安区商品住宅出现高成交后，10月、11月晋安区的住宅成交量连续2个月下滑，说明已经有一部份消费者开始持币观望，12月份的交易量增长则说明，开发商年末的促销活动还是有一定的成效的。而1月份由于接近农历新年，是传统的楼市不景气月份，从纵向比较上看，1月份的交易量要低于2007年1月份，说明政策对消费者购买信心还是有一定的影响。

　　1月，晋安区的商品住宅成交面积主要分布在160平米到375平米及60平米到80平米之间，特别是160平米到375平米的住宅偏多，达到了总成交套数的20%，以大户型住宅的交易量偏多。

　　晋安区1月住宅成交均价终止了连续六个月的上扬势头，与去年12月相比，1月成交均价下降了75元/m2，为8687元/m2。自去年7月以来，晋安区整体房价就已经上升了一个新的阶段，是连续六个月上涨，屡创历史新高，终于在新政和传统节日的影响下，有所下调。

　　1月，晋安区住宅成交的价格段分别集中在7000~8000元/m2和11000元/m2以上这两个区间。其中7000~8000元/m2这个价格段成交面积最大，占区域总成交量的25%。

 

　　马尾区：

　　东方名城将在未来数月影响区域楼价

　　1月，马尾区商品房供应量为1.67万平方米，环比上月下降4.09万平方米。1月取得预售证的项目只有水岸君山，由于整个马尾区域供应量较少，目前供应的产品类型主要是水岸君山的联排别墅、东方名城的沿江高层住宅、长滩美墅的沿江别墅，剩余的房源已经不多。各项目之间互相竞争关系也较小，本月总成交量环比去年12月上升1.2万平方米。住宅成交量达到2.1万平方米，环比上月上升1.1万平方米，供求比达到1：1.4，市场表现为供小于求态势。

　　1月，整个马尾区仅东方名城就成交了1.8万平方米，占马尾总成交面积的86%，占1月份全市总成交面积的16%，占马尾区成交量的90%。其它项目均受到较大程度的影响，并出现滞销的现象。

　　由于东方名城项目均是三房左右户型，面积较大，开盘当日预定的房源也超过500套，所以预计在未来几个月内，都将继续影响着马尾板块的成交量走势。但由于成交集中在单个项目中，并不能客观反映马尾板块的实际均价。因此能否带动价格上涨或维持现有水平，在未来几个月当中可以得出答案。

　　东方名城开盘热销说明马尾板块的价值越来越受到消费者的认可，值得关注的是东方名城后期销售情况，由于项目体量大，后续推出其它沿江住宅，能否再把整体均价再提升一个档次，还需要时间来检验。

　　仓山区：

　　初显供小于求短期销售乏力

　　2007年1月至2008年1月期间，仓山区累计新增供应量为221.31万平方米，而累计成交量为274.36万平方米，供求比达到1：1.24。1月，仓山区市场供应量、成交量分别为9.81万平方米和6.79万平方米，供求比为1:0.69，其中供应量较上月减少4.31万平方米，成交量较上月再度减少1.25万平方米。目前这个阶段消费力明显较2007年火爆时期有所削弱，市场呈现出近年来少有的观望气氛。

　　1月，仓山区商品住宅项目成交435套，总面积为4.57万平方米，占仓山区住宅成交总量的67%，6000~9000元/m2价格段的产品在本月成交量中占重要地位。

　　1月，仓山区主要商品住宅项目市场交易整体表现低迷，成交均价也开始会落，同时整体成交面积进一步萎缩，其中本月钱隆金山、融侨观邸、世欧彼岸城位列前三甲。

　　从1月仓山区商品住宅项目成交状况可看出，90平方米以下的产品在1月中也占到了一个较大的比例，这与金山大景城、钱隆金山大量推出中小户型有较大的关系，但从长远来看，随着仓山片区均价的不断拔高，无论是从“90、70”政策还是总价控制上考虑，中小户型未来都将在仓山产品结构中占有重要的比例。

　　1月，仓山区商品住宅成交均价为8811元/m2，较上月9632元/m2有大幅度下降。分析原因主要是2007年12月观邸、美林湾、江南水都·美域等高档住宅和别墅项目销售占较大比重的原因使得仓山区商品住宅成交均价迅速提高到9632元/平方米，而1月钱隆金山、世欧·彼岸城等项目放量，均价出现了一定程度下拉。(《联合房讯》编辑室)

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