一边是低价房供销两旺，一边是别墅等高端住宅涨价热销，而中等价位房却备受冷落———

　　近日，记者从福州市有关部门获悉，今年福州市将启动5000套经济适用房、廉租房和600套经济租赁房的申购、申租工作，并确保此类套型住宅面积控制在90平米以下。《福房指数市场分析报告》(以下简称〈报告〉)显示，今年1月份，由政府建设的两个经济适用房项目占据了成交排行榜前3强的2席；经济适用房成交453套，占据了均价在6000元/平方米以下的总成交量676套的大半壁江山。

　　令人费解的是，在经济适用房等保障房不断放量供应的同时，高价位楼盘也备受市场宠爱，但业内人士表示，福州楼市供需呈现出的两极分化现象并非未来的“常态”。

　　住宅销售凸显“杠铃”现象

　　在福州乃至全国的楼市都步入低迷之际，一些别墅等高端住房的热销显得格外引人注目。

　　《报告》显示，2008年1月，福州市均价逾9000元/平方米的商品房交易量为387套，而2007年最后两个月其成交量分别为284套、344套，高价房的交易量持续上升。在1月的“楼盘成交排行榜”上，有3个每平方米均价过万元的楼盘挤进该榜单前10名。而高价房的代表———别墅在2007年末逆市而上，最后一个季度销售均价分别为9365元/平方米、11241元/平方米、11274元/平方米，不仅迈上“万元大关”，且成交量总体呈上升趋势。

　　“高收入者对房价不敏感。”福州市房地产专家陈国旺对此分析道，高收入人群的购房行为几乎不依赖房贷进行，而这几年政府频频出台楼市调控政策，但几乎都是动用“银行信贷”这个工具，因此只要是绕开“银行信贷”的买房行为，对政策都具有一定的“免疫”作用。而对于一个地区而言，高收入人群是相对稳定甚至缓慢壮大的，这也就保证了高价房市场需求基本稳定。

　　与高价房的“受宠”相比，低端住房产品的市场表现也不逊色。2008年1月，福州市均价在6000元/平方米以下的住宅交易量达676套，而2007年最后两个月其交易量分别为520套、323套。

　　二手房交易情况一向被视为楼市的“晴雨表”。而最新数据显示，2008年1月，90平方米以下住宅的交易量，占据了整个二手房交易量的51%，且户型越大交易量越小，交易均价在3200元/平方米左右，远远落后于同期一手商品房价格，二手房市场需求低端化倾向明显。

　　另外，从交易数据来看，经济适用房在低价房的交易当中，处于绝对的“主角”地位。今年1月份，均价6000元/平方米以下的住宅成交676套，其中，“西园西一区”、“金山桔园二期”、“汇创名居二期”为政府或单位集资建设的经济适用房，销售量分别为281套、121套、51套，共453套，占据了低价房成交量的大半；“西园西一区”、“金山桔园二期”则进入福州市住宅成交排行榜前3强。

　　福州市住房委员会常务副主任何开怀认为，“福州市近几年的实践，已经证明经济适用房是解决中低收入家庭住房难的一种有效途径”。记者了解到，2008年，福州市在确保建成80万平方米社会保障房的基础上，将新开工建设150万平方米社会保障房，解决城区5000户以上城市低收入家庭的住房困难问题。计划中包括建设14个限价房项目，建设规模约110万平方米。另外，福州将探索经济租赁房模式，计划于2008年建设经济租赁房2000套，约12万平方米。

　　一方是高端住宅的交易量稳中有升；一方是经济适用房、限价房等低价位住宅供销两旺，相比之下，中等价位住房的境遇则要尴尬得多。

　　中价房处境堪忧

　　小吴是福州某工程监理公司的监理，毕业至今已有七、八年，也积攒了一笔钱款。他告诉记者，自己原本想买一套70多平方米的两居室商品房，但近年来国家加大了建设经济适用房等保障房的力度，不仅价格低而且住房的质量也不错，于是转念打算申请购买一套90平方米左右的经济适用房。

　　事实上，类似小吴这样的购房者人不在少数。许多初步具备购房能力的“准购房一族”，因考虑到政府经济适用房的“经济”而自愿退居“低收入族”，转向购买经济适用房，这无形中将中间价位商品房的购买力分流了一部分。

　　福州一知名地产专家表示，如今，许多市民都有“买涨不买跌”的心理，前几年飞涨的房价，造成了购房者的心理慌乱，许多中产阶层迫不及待地出手购房，有些甚至不惜透支财力，而时下能容纳中等价位房的市场空间已经变小了。

　　一些业内专家则从卖方市场的角度来看待中等价位房受到冷落的现象。福州市房地产专家刘福泉认为，当前福州中等价位房交易量的萎缩，主要不是因为购买人群的减少，而是“这类产品不多”。福州大学房地产研究所所长王阿忠博士进一步指出，当前地价屡屡上扬，促使开发商热衷于开发高档楼盘以保证利润，直接导致市场上供应的楼盘户型偏大、价格偏高。

　　记者了解到，福州市商品房户型普遍偏大，楼盘逾越“90/70”规定的现象严重。如金山的“福晟钱隆金山”，鼓楼的“仁文大儒世家”，仓山的“融信西班牙”，晋安区的“君临香格里”等楼盘，90平方米以上的大户型均占了半数以上。

　　这些大户型的价位自然不用多说，如“天俊云顶”和“左海筑家”，作为主力户型的120-150平方米大户型，每平方米均价直逼万元；而其他如晋安区的“福晟钱隆首府”、“天俊缇香水岸”，仓山的“融侨观邸”，台江的“群升国际”、“半岛国际”等项目也都是这类“豪宅”。

　　“当前福州楼市的‘杠铃’现象，是卖方市场对产品偏好的结果。”在王阿忠看来，均价介于6000元/平方米-10000元/平方米只是开发商对中价房的价格区间的期望，而在买方心里，“中等价位应该在4500元/平方米—6500元每平米之间”，而此价位的商品房目前供应不足。与此同时，中高端的商品房存量太多，可能出现大量抛售的局面，这也可能直接导致市场上目前处于中等价位住房产品出局。

　“杠铃”并非“常态”

　　面对“中间小、两头大”的楼市现状，不少业内人士表示担忧。也有专家认为，目前福州楼市正处在多变的“混沌期”，这种状况将持续半年左右，其间出现的现象，都不足成为规律。

　　专家认为，虽然经济适用房的门槛低，且政府今年将加大保障房的建设力度，但经济适用房等保障房毕竟利润不高，难以获得开发商的支持，这导致了在开发保障房的道路上，几乎是政府“单枪匹马”，很难做到持续放量，而保障房的不稳定供应，将直接影响到“杠铃”低价一端的“分量”。

　　另一方面，不少业内人士对高价房的持续“飘红”也信心不足。别墅与经济适用房有类似的特点，因为土地供应的限制，短期内不具备大量连续供应的稳定性，也将影响“杠铃”的平衡。

　　王阿忠认为，当前福州各个档次的商品房交易量所反映出来的差异，属于一级市场的状况，而一级市场的产品特色取决于开发商的市场策略，当前的供求并不能完全反映市场的需求，因此当前福州住宅市场呈现出的两极分化现象，只是一种暂时的现象。他认为，从长期来看，二手房市场反映出来住房需求的中低端化，未来必然在一级市场上的商品房价格中得到体现，也就是一级市场的商品房将相应降价以便与购房者的心理承受价位接轨。

　　“当前楼市‘套牢’，只有价格才能‘解套’”。陈国旺认为，一个连中产阶层的住房需求都无法满足的市场一定是不正常的市场。他表示，只有让市场上的住房价格降低，得到中等收入家庭的认同，这个市场才是正常的。毕竟，任何事物都是中间形态占据主流，“橄榄状”才是一种稳定的健康形态。