3月，春暖花开的日子。正如火如荼举行的全国两会上，民生再次成为政府最关注的焦点；而作为老百姓提高生活质量的重要标志之一，住房问题也再度摆在了政府面前。

　　百姓住房无小事。温家宝总理在政府工作报告中用了近600字的篇幅对房地产工作进行部署，明确提出“抓紧建立住房保障体系”，要采取四项措施“推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”。

　　从2003年开启的宏观调控已经持续了5年，特别是前两年出台的全面而密集的政策，更是涵盖了房地产市场的各个环节；在努力保持房价稳定外，国家也认识到还需要更多地承担起解决中低收入家庭住房难的问题，从而开始加大力度着手实施保障性住房政策。

　　去年，在对房改10年路进行反思后，国务院关于住房保障的纲领性文件24号文的出台，无疑标志着楼市调控的方向发生了变化，即在完善市场“商品房”的同时，加大“保障房”的建设力度。厦门在这方面显然走在了前列，这就让我们更加关注全国两会的政策新动向。

　　今年，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告；“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”以帮助中等收入家庭解决住房问题；“防止房价过快上涨”……对此，厦门业内人士的看法可谓一致：对原有政策的落实和完善可以说在意料之中，而对住房保障来说，可谓进入了真正的开局之年，也是至关重要的一年。

　　厦门众多业内人士向记者表示，当房地产向民生倾斜的时候，可以预见，节能省地型设计将更加风靡，温饱小户型会更受推崇，而廉租房、经济适用房、限价房等，也将成为越来越多人解决住房问题的一条捷径。但不论如何，有了相对合理的政策，在实际操作中，如果投入不足，依旧是纸上谈兵。因此，有了科学合理的政策，还要有切实有效的行动，才真正实现“居者有其屋”，这是业内人士的希望，也是百姓的期盼。

宏观政策依旧从紧不见得是坏事

住宅建设集团有限公司经营部经理 郭晓丹

　　社会保障性住房的做强做大，对商品房市场来讲有一定的影响，但影响不大，毕竟二者的目标客群不同。市场上的商品房主要针对高收入的家庭，而保障性住房还分为面向低收入群体的廉租房和面向中低收入群体的保障性商品房，也就是我们所说的经济适用房。

　　经济适用房早在94、95年时就开始建设，但后来逐渐被变卖套利，甚至成为一种以权谋私的手段，这就违背了国家当初搞经适房建设的初衷。

　　现在我们谈经济适用房建设，如果把这部分房源配给对象的条件放宽，把一些所谓的“夹心层”也纳入到保障体系中，就难免会对商品房市场造成一定的分流。去年政府对保障房的申请条件还是设定得比较紧，今后有可能会有所松动。

　　另外，政策的依旧从紧在政府工作报告中也显而易见，但从紧也不见得是坏事。去年整个房地产市场都过于疯狂，一些开发商也跟着疯狂，市场仍然停留在粗放状态；而只有通过国家这样的宏观调控，才能使市场回复冷静，开发商才能静下心来考虑客户的需求，比拼内功，把居住品质做高，从而提升整个市场的品质，向精细化方向发展。

以住房保障体系实现“住有所居”

集美大学房地产研究所所长 李友华

　　党的十七大提出了“住有所居”的目标，今年政府工作报告再次提到“抓紧建立住房保障体系”，就更明确了政策的落实和政府的责任，体现了国家更注重民生、更注重运用宏观手段来调节市场，促使其健康发展。

　　不同收入群体的住房问题，不可能一次性解决，因此社会保障性住房建设是一项涉及面广、难度大、周期长的系统工程。在扩大供应范围的同时，要特别注意区域的差异化，根据不同的城市化水平、财政能力、中低收入人群的规模和消费能力、土地供应情况等具体考察，提高整体性、前瞻性思路。

　　在保障性住房中，由于廉租房靠租金收入回收成本需要较长的周期，监管成本也较高，所以我们提倡加大面向大多数中低收入阶层的经济适用房的比重。而在实际情况中却存在着“比重倒挂”的问题，廉租房供不应求，大量的经济适用房却申请者寥寥。我觉得要解决这一问题，可以采取订单式的生产模式，先申请后建设、以需定产，以达到短期内的动态平衡。

　　在国外，公共住房的市场比重增加5%，商品房的价格就下降3%—4%左右；但在国内，商品房的价格与中低收入群体基本无关。虽然中低收入群体可能会对商品房市场造成一定的分流，但这一中间阶层的规模还有待测定，而且经济适用房还存在面积较小、产权有限、政府回购等问题，所以这部分人群经济状况好转后、房价回归到适当水平时，还是会对商品房有所期待，毕竟在传统观念里，财富的保留还是主要体现在住房上。

开发商应提供真正符合市场需求的产品

夏商房地产有限公司营销策划副总监 许峰

　　今年的政府工作报告标志着国家将加大对社会保障性住房的扶持力度，在我看来，这并不会对房地产市场特别是商品房市场造成冲击。政府的住房保障制度覆盖的是中低收入、没有购房能力的群体，而高收入人群的住房问题还是要靠市场商品房来解决，所以报告强调要“坚持正确发挥政府和市场的作用”。

　　现在我们的住房保障还不完善，在户口、收入等方面都有很大的限制。就厦门来说，保障房的申请人中绝大多数是申请保障性租赁房，而申请保障性经济适用房的仅占10%左右；此外，还存在许多不能承担高房价，又不能像低保和低收入家庭一样享受保障性住房的“夹心层”。而这次的政府工作报告也明确指出了解决这部分人群住房问题的方向，即“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”，这也恰恰符合我们夏商地产特别是夏商·大学康城项目的定位和开发理念，从夏商·大学康城的持续热销可见一斑。

　　不论政策怎么变，只要开发商的产品定位能够满足市场需求且性价比高，做到理性定价、理性开盘，还是能够得到购房者的青睐的。

　　城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪高保障、高管控是未来楼市发展所趋

　　我们此前的住房制度改革，废除了原有不合理的住房分配体系，改变了许多人的居住条件，但在住房市场化、私有化的过程中，社会住房保障问题在房地产市场的繁荣现象下却被忽略了，从而造成社会住房保障制度的缺失，这也是造成后来一些地方房价疯狂上涨、房地产扭曲发展的重要原因之一。

　　现在，政府已经认识到这一问题，并提出了“抓紧建立住房保障体系”的解决之道。从去年起，包括厦门在内的各地掀起了一拨建设社会保障性住房的高潮，但这只是一个起步阶段，在保障体系的形式，资金来源，政府管理、地区差异化等方面都还需要深入的探索。

　　对于报告指出“坚持加强对房地产市场的调控和监管”，我认为这是必需的。就拿这次的市场调整来看，也是在某些市场行为被完全扭曲的情况下，政策调控累积效应的显现，也就是我常说的“第六块饼”效应。何况目前楼市不具备完全靠市场调节的条件，产业深层次的制度建设和改革问题还有一些关键点尚未解决，而且中国城市化发展必须要进行科学引导；对人口而言，极其稀有的土地资源也必须要合理有效的利用。因此，高管控、高保障一定是未来房地产市场的主要特征。

关键在于如何将政策执行到位

知行房地产投资策划有限公司总经理 谢凌锋

　　这次政府工作报告中，针对房地产市场提出的相关政策并非新的内容。比如廉租住房制度、增加中小套型供应等这些政策，此前就有提过，只是现在把它们提到了更高更重要的层面上来强调，这就要求政策落实层面的执行力更要有所加强。

　　从这次两会不难看出政府在建设社会住房保障方面的决心。厦门虽然在社会保障性住房上走在全国前列，但还存在着许多有待完善的地方。比如厦门现在的保障性住房主要还是针对有本地户口的居民，而现在需要购房的外来人口却占了更大的市场比例，显然他们被排除在厦门的住房保障体系之外；因此，政府应该考虑如何降低门槛，将更多的人纳入到住房保障体系中。

　　从这次的工作报告可以看出，中央政府关于房地产的政策已经较为清晰明确，所以现在的问题不是缺少政策，而是如何能够执行到位。只有真正加大政策执行力度，才能保证市场调控的成效真正逐步显现。

两会语录

　　无论是政策层面还是各家商业银行在掌握住房信贷风险控制和条件上，中国掌握得都不错。在中国各项银行业务中，房贷业务实际上是质量比较好的业务，而且有进一步的发展空间，和美国的情况是不一样的。

——中国人民银行行长周小川

　　所谓楼市下跌，是假的！目前中央从紧的货币政策确实让一部分房地产商的日子不太好过，他们就到处说楼市要大跌了，好给中央施加压力，放松一些。

——北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆

　　从全国总体而言，不能说中国房地产存在泡沫，但不排除个别城市房价确实过高，如北京、上海房价就涨得让人承受不了。

——全国政协委员、经济学家厉以宁

　　对大量此类住房（小产权房）进行拆毁，不仅社会成本高，还造成了资源的巨大浪费，因此可以经合法程序将其转为保障性住房，这样不但可以扩大城镇经济适用房、限价房的市场供应，还能起到平抑城市商品房价格的作用。

——全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海

　　我曾经做过测验，一百多位员工，平均工资在3000元左右的，问他们对自己的住房情况满意不满意？80％没有买过房子，还有百分之十几对自己住的房子不满意，想换房，真正满意的大概只有一两位。像这种情况，房地产哪来泡沫，只会短缺，不会有泡沫。

——全国政协委员、北京荣丰房地产开发有限公司董事长王征