3月5日，中国银监会主席刘明康在接受媒体采访时表示：“中国不会发生类似美国的次贷危机，原因很简单，我们不允许降低首付款比例，也没有零首付的问题，完全失去监管是不可能的。”

　　同一天，位于福州五一路的楼盘———“51公馆”却打出令人心动的广告：“市中心CBD国际化酒店式公寓，零首付，50套准现房火爆预定中。”

　　尽管“零首付”并非新鲜事物，但在当前政府高层严控房贷风险的背景下，51公馆“零首付”的推出多少让人感到惊讶。

　　那么，“零首付”再现榕城，究竟是如何避开银行监控的？它的背后又隐藏着怎样的风险？

　　调查：“零首付”原是由开发商垫付

　　3月13日，记者以购房者的身份来到位于福州五一路的“51公馆”。

　　在此之前，记者查阅相关资料得知，“51公馆”只有一栋23层高的楼，于2006年12月2日获得预售许可证，2007年1月1日一期开盘，二期则于2007年5月12日开盘。

　　

　　在售楼部，售楼小姐告诉记者，如今项目所剩的房源不多，此次推出的50套尾房能够享受“零首付”的优惠活动，但“零首付”并不表示购房者不用支付首付款。“如果你看中房子，先交3万元的保证金，我们会开收据给你，首付款你可以先不用交，由开发商代垫，但必须签订一份《代垫合同》。”售楼小姐介绍道，“首付款必须于今年12月15日前还清，12月31日交房。如果你能提前还清首付款，就可以早些拿到房子。而不用开发商代垫首付款的业主可于8月31日交房。”据介绍，如果客户不能在规定时间内还清首付款，必须赔付违约金，3万元保证金也将被没收。

　　在介绍中，售楼小姐还悄悄提醒记者，如果采用开发商垫付首付款方式购买住房，在与银行签订按揭贷款合同时，一定不能说没有支付首付款，“你们就说交过首付款了，其他的事由开发商协调。”

　　至此，记者才明白，“51公馆”所谓的“零首付”只不过是文字游戏，其实是由开发商为购房者垫付首付款，购房者必须在规定期限内还款。

　　在随后的调查中记者了解到，目前福州市场上推出类似开发商垫付首付款的楼盘还有“金辉伯爵山”。近期，该项目推出所谓的“金融组合”：开发商代垫10%首付款、开发商代垫一年月供、两年利息差额现金返还，购房者可在其中任选一种。

　　

　　分析：资金紧张下的营销策略

　　事实上，“51公馆”并非首个吃螃蟹者。早在1998年，福州“凤祥大第”楼盘的开发商就曾采用降低首付的办法促销，并取得了一定的效果。而彼时，北京、上海等地的楼市开始兴起“零首付”，不过当时是由银行提供“零首付”房贷，而非开发商代垫。直到2001年，央行的一纸禁令让“零首付”退出了市场。此后，一旦楼盘销售不畅时，就有开发商推出代垫首付款的所谓“零首付”活动，以吸引购房者眼球、促进销售。

　　去年6月，本报曾报道了福州“中联水岸名居”开发商为购房者垫付15%首付款的做法。当时业内人士对此的评价为：“开发商资金紧张、楼盘销售速度放缓，因此采取这样的办法促销。”那么，“51公馆”开发商愿意垫付所有首付款，是否也是基于同样的背景和目的呢？

　　对此，“51公馆”与“金辉伯爵山”的销售人员都表示，公司垫付首付款是跟风其他楼盘，并非销售放缓所致。但很多业内人士认为，开发商之所以采取这样的做法，正是因为销售困难、资金压力增大。

　　去年6月，记者曾就“中联水岸名居”开发商垫付首付款行为采访福建金辉集团总裁郑长胜，当时他表示：“这种促销手段只会出现在特定楼盘，只是个案，不代表福州楼市现状。目前金辉不考虑这么操作，也不需要这么做。”而如今，金辉伯爵山也推出了代垫10%首付款及代垫一年月供的做法，是否也是应对当前形势而做出的策略调整呢？为此，记者再次采访了郑长胜，但他对此却不予评论。

　　那么，这样的策略调整能否达成开发商的预期效果呢？据“51公馆”售楼小姐介绍，该活动推出后，许多客户很感兴趣，尤其是一些投资者，因为开发商垫付首付款可以暂缓他们的压力，待资金周转过来后再还款。

　　

　　质疑：谁承担了风险

　　由开发商垫付首付款，一旦购房者无力偿还，开发商是否面临着风险呢？对此，金辉伯爵山的有关人士表示，不排除个别购房者可能还不起款，因此对开发商来说，风险是存在的。

　　不过，在不少业内人士看来，开发商并没有承担任何风险。福州某银行零售信贷中心的一位人士分析认为，开发商很可能根本就没有垫付首付款。“过去，银行为客户办理按揭贷款，需要客户递交两份材料，一是进账单、现金缴款单或刷卡单，二是发票。进账单是作为付款凭证，只有客户交了首付款后才能够拿到这份单据。而如今，银行只需要客户提供发票(除公积金贷款外)。过去，客户没有交付首付款，开发商不可能向其开具发票，如今形势转变了，开发商可以表面称帮助客户代垫首付款，实际并非如此———他只需给客户开出发票，由于银行没要求提供进账单，因此无法得知客户没有交首付款的事实。”

　　对此，福州房产专家陈国旺也表示，对于开发商来说，所谓的“零首付”是一种低成本的做法，开发商很可能并没有垫付首付款，只是以此吸引购房者。“其实，开发商只是迟几个月向购房者收取首付款，购房者实际上并没有享受到什么实惠。”

　　“客户与银行签了按揭合同后，开发商可以拿到银行的放款，这才是他们真正的目的，而30%或40%的首付款推迟几个月拿到手对他们影响并不大。”上述银行人士表示。

　　业内人士进一步分析指出，假如购房者还不起首付款，开发商也没有风险：一方面，房子尚未交付给购房者，开发商却已拿到银行的放贷；另一方面，一旦购房者违约，开发商不仅可以得到购房者交付的3万元保证金和高额的违约金，还可以把房产另作处置，根本亏不了。“真正的风险在银行。通常情况下，银行如果发现了开发商的做法，是不会接这个单子的。”

　　如此，“51公馆”售楼人员为何要“提醒”购房者瞒着银行便不难理解了。

　　

　　建议：应尽快建“防火墙”

　　尽管管理层重申不得降低首付款的比例，但开发商钻政策空子的行为，使得“零首付”做法依然无法真正杜绝。陈国旺认为，“零首付”虽然让一部分购房者的前期开支减少，但购房者并没有真正得到多少实惠。值得注意的是，这一做法让一些并不具备经济承受力的购房者匆忙购房，随后既要还银行的钱，又要还开发商的钱，脆弱的资金链随时可能断裂。

　　去年，美国次贷危机爆发后，国内专家就曾提出中国住房贷款市场应尽快建起“防火墙”。社科院金融研究所研究员易宪容认为，美次级债危机打破了“住房按揭贷款是优质资产”的神话。因为在房地产价格持续上涨时，过高的房价会把一些缺乏信用的贷款潜在风险掩盖起来；一旦房地产价格出现下降，风险便随之暴露。

　　令人忧虑的是，国内银行仍未对此类问题引起重视。上述银行人士就表示，“零首付”目前在福州还属个案，银行并未重视个中风险。据了解，近年来，购房者拖欠银行房贷数目逐渐增多，不良贷款率节节攀升。数据显示，2007年下半年来，福州市因无法偿还贷款而被银行起诉的案件骤然增多，仅去年9月份，仓山区法院就审结了买房、买店铺按揭类案件69起，而2006年全年此类案件仅有十几起。

　　从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3-8年。2004年福州楼市开始火爆，有业内人士认为，2007年福州楼市便进入风险暴露期。政府应尽早采取相关举措，防范这些“零首付”背后的风险，以防民众利益与市场秩序一损俱损。(记者 江晓春)

 

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