针对我国目前的房价水平，主流的观点是比较一致的：偏高！从普通百姓的实际感受上讲，肯定是高了；从经济学上分析，我国的房价收入比早已超过10：1，远远高过国际水平，资源配置出现畸形；从政府态度上看，官方也认为增长偏快。今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨了11％，涨幅比上季度高0．8个百分点，不仅同比增幅较大，环比亦呈上涨之势。
这事儿可就有些奇怪了，既然多方都认为房价偏高，那么为何中国的高房价却迟迟降不下来？即使眼下已有深圳、广州等个别城市有所下跌，那么接下来这些城市会出现大跌吗？
不少人都在热切地盼望中国房价大跌，最好是像股市一样从6100点跌到3000点。但我认为这只是一厢情愿。中国的很多事情都有自己的逻辑，就像我国的住房私有率已高达83%——世界最高水平之一，但国人购房的热情依然旺盛，这跟西方国家住宅消费高潮期的情形完全不同。这种与国外经验不同的种种逻辑，可以套上“中国特殊的国情”这顶帽子。
首先是政府因素。近几年房地产宏观调控的重点之一是房价，但诸多文件一而再、再而三是表示其目标是“稳定房价”，既忧虑房价过快上涨，又担心房价大跌。要解释这种态度并不复杂，房地产业从1997年被国家列为拉动经济和内需增长重点产业，2003又被明确列为支柱产业，而且房地产业还能带动建筑、建材、装修等几十个行业。因此房价大跌，必然导致行业增长趋缓，从而拖累国民经济增长。目前美国房价大跌，美国经济也正衰退。而我国市场化程度明显低于发达国家，政府有足够的能力和操作空间干预经济运行。
其次是银行因素。美国次级债危机让华尔街一地鸡毛，甚至如贝尔斯登这样的大银行都无奈被人收购。但这种情况绝不可以发生在中国，从客观上分析，我国目前不存在大量的次级房贷，也基本上没有房贷证券化产品；从主观上分析，我国的银行体系与发达国家不同，国有资本依然主导着金融市场。现阶段，房地产贷款在银行贷款结构中举足轻重，假若我国房价出现大跌，不仅大量开发商资金链断裂，留一堆坏帐给银行（如1994年海南房价泡沫破灭时），而一向被视为优质贷款的个人房贷也将出现大面积坏帐，虽然不会像美国的部分机构累及破产，但足以使银行伤筋动骨。既然是国有银行在控制房地产信贷市场，那么在政府的强力支持下，绝不会坐视房价大跌。
第三是业主因素。这条猛一看有点荒谬，老百姓不是都在盼着房价崩盘吗。其实未必，83%的住房私有率意味着大部分中国城市人口都有房子，他们对房价的涨跌心情各有不同。有调查表明：已经投资或投机性购房的群体铁定希望房价上涨，有二套以上私房的家庭也不希望房价回落，有一套私房暂无改善需求的家庭希望涨的心态略强于跌，有一套私房但有改善需求的希望跌的心态略强于涨，无房群体当然希望房价大跌。在房价上涨期和平稳期，这种业主怕跌的表现并不强烈。但一旦房价大跌，立即就会成为社会问题。上海曾经出现大规模的退房潮，其中典型楼盘如大华水岸蓝桥，业主最终告到法院，甚至惊动国家有关部门来上海调研。
第四是开发商因素。这条理由就更充分了，只要资金链尚未面临断裂的危险，开发商是不会主动大幅下调房价的，至于在这波楼市调整中率先在全国许多城市降价的万科，也多在10%左右的降幅，上海的几个楼盘只降了5%，立即顾客盈门，快速出货，根本没必要继续下调价格。另外，即使某些急于回笼资金的开发商愿意大降价，也有心理负担——害怕前期业主闹退房。还有，目前我国房地产开发企业分化加剧，即使部分中小企业因为市场低迷而混不下去了，也很容易把项目或土地拱手卖给大型开发商，或许比以跳楼价把房子卖给散户更方便、省事、划算。
贾图：房价只涨不跌是个谎言 下降已成定局
房地产调控，正在迫使炒房者和开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大。另一方面，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。因此，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。
4月24日，我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文，从资金入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响，赞同者与反对者都不少。今天，我再从供求角度，再对房价的趋势进行判断。
从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的，因而，房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了，就真的成了真理，吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场，这导致大量商品房被囤积，加上开发商自己囤积的商品房，人为地减少了商品房供给，从而，推动了房价的上涨。
最近，从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因而具有很强的欺骗性。
但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。
这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，“烂尾楼”400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。
现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。
这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。
实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市常
作为推高房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。
而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有退却，裸泳者还没有露出来而已。
也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。(作者：贾图)
（特别提示：本文仅代表作者个人观点，不代表人民网观点。）（《上海证券报》）
聂梅生：房价大起大落是灾难 从紧政策不宜再出
全国工商联地产商会会长聂梅生在接受2008博鳌房地产论坛主办方访谈时表示，在2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来的情况下，2008年房价涨幅将会回落。一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。聂梅生建议，政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。
2008年博鳌房地产论坛将在今年6月13日-16日举行，聂梅生专访是其改革三十年中国地产人物系列访谈的一部分。
聂梅生表示，2008年房地产行业面临着两大变局。最大的变局是中低收入阶层的住房保障建立起来了，并且发展起来了。日后的中国住房层次可能会更加明晰，商品房归商品房市场，中低收入阶层的保障性住房由政府来解决。这将对中国房地产产生重大而长远的影响。
变局之二并不是房地产本身的变局，而是中国宏观经济乃至全球经济在2008年的不定因素必定造成今年中国房地产界的变局。
聂梅生表示，在2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来的情况下，2008年会有一个涨幅的回落，但是中国各地的房地产发展是不平衡的，全国平均房价的涨幅并不能说明行业的冷暖，国家统计局数据显示，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%，但是表现为行业的迷惘情绪继续扩散。
其中重要的表现是一线城市的交易量大幅下降，市场处于严峻的观望情绪之中，如果形成有价无市，这将加剧地产商已经绷紧的资金链。
聂梅生指出，房地产的供给弹性本来就不大，难以在短时期内快速调整供需关系，如果一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。因此，政府在政策层面不宜继续出台对房地产从紧的政策，业内也不必危言耸听地唱衰和唱空。与此同时，基于中国经济和需求的基本面没有变，没有必要怀疑房地产市场的客观刚性需求。
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