王庆：中国房地产套现已是大势所趋

海西房产网发布时间：2008.05.22来源：王庆博客

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　　随着香港瑞安地产将旗下上海子公司的25%股权，以11.3亿元人民币的价格成功交易给某投资集团，香港“经营之神”李嘉诚的资本运作也开始引起人们的关注。上海世纪商贸广场在李嘉诚的成功运作下，以44.38亿元人民币的价格成功交易给了日本某地产集团。

　　上海世纪商贸广场是“李超人”在上海的标志性项目，9.83万平米的甲级写字楼，整体转让的单价达到4.51万元/平米，售出价格将项目后期上涨的利润空间压制到了极限。

　　联想到前段时间，世联地产的陈劲松先生写过的一篇文章，题目好像叫《看李嘉诚如何卖房》，说的是李嘉诚在香港的一个高层公寓项目，在香港市场一路看涨的背景下，以低于市场期望的价格，快速实现了项目的销售回款。逆市拿地，顺市卖房，李嘉诚的经营手段确实让人敬佩。

　　李氏的“高位套现”与王氏（王石）的“拐点论”有着异曲同工之处，只是李嘉诚的策略更有预见性，在企业收回巨额现金的同时，获得的是行业和市场的敬佩和赞扬之声，而王石却不是那么走运。

　　地产套现，可能会成为中国地产未来一段时间内的出现频率最多的词语。

　　地产套现不是降价回款，而是在对行业未来发展的一种积极应对。记得李嘉诚曾经说过一个理念：“不要跟自己的资产谈恋爱。”中国地产企业在经营发展过程中，产品的竞争、价格的竞争等终究要归于策略的竞争。因此，对市场的预见性判断再次使“李超人”走到了别人前面。

　　反观国内很多地产项目，在销售高峰时忙得不亦乐乎，生怕卖多了，利润赚少了。但是当市场突然发生变化时，又不知所措，别人降价了，自己也降价，而市场反应却很冷淡。这中间就是“高位套现”与“低价回款”两者间的差异。

　　地产套现的成功有很多客观条件，其中最为关键的就是时机的把握。上海世纪商贸广场所属区域是上海未来甲级写字楼集中供应的版块，区域内大型项目都在加紧建设过程中，市场整体对上海未来高端商务地产的走势十分看好。此时出手，谈判的筹码几乎被李嘉诚牢牢掌握。

　　低价回款就不同了，本来前段时间项目卖得挺好，突然销售情况直下，再通过价格促销，只能会陷入被动。但是对于不同项目，被动程度会有所不同。受市场影响程度最大的莫过是投资类项目，因为这部分消费群体关心的重点是投资的安全性，而不仅仅是房屋本身。从北京春季房屋交易会可以看出，成交的很大比例是90—100平米的普通住房。

　　本人对中国房地产的走势始终保持乐观态度，但开发商对于项目运作过程中过于乐观的资金态度，可能要使一批中国地产企业陷入被动。
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