去年上半年，深圳二手房成交异常红火，成交量在高峰时期每天高达六七百套。深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，去年全市二手房与一手房成交面积高达1.86：1.随着宏观调控的实施，地产市场急转直下，二手房成交量剧降七成以上，行业都面临前所未有的挑战。“屋漏更兼逢连夜雨”！今年以来，充斥一手房市场的特价、降价销售，使二手房市场雪上加霜。二手房市场走向何方、中介公司又该如何应对，成为行业关注的焦点。在行业危急之际，5月16日举办了“深圳地产中介行业高峰论坛”，深圳十多家主流中介高层共同研判深圳二手房市场未来的发展趋势，推敲中介目前的应对措施。

 　　与会嘉宾：

 　　高海燕深圳市社科院城市营运中心主任，王书权美联物业总经理，孙文招商置业总经理，严浩忠世联行总监，林家乐世华地产副总经理，蒋福清中联地产副总裁，冯浩星彦行副总经理，陈升长满堂红(深圳)副总经理，蔡月球港置地产总监，杨磊二手房网租售CEO，刘锦萍中原地产住宅部副总经理，王翅通泰地产总监，洪叶春南方都市报深圳广告部副总经理。

 　　“目前指望成交量有较大的反弹几乎不可能，预计2008年下半年交易才有可能逐步上涨，而这种状态甚至将持续到2009年。”二手房市场成交何时能回暖成为论坛的关注焦点，出席论坛的中介高层认为，目前关内二手房价格已经趋于稳定，关外则仍有下行空间。

 　　新房倒逼二手房降价抛售

 　　从深圳市国土资源与房产管理局公布的数据来看，目前深圳二手市场的成交量基本维持在200套左右/天，相比去年高峰时期正常的四五百套相差甚远。而今年开发商的普遍降价，也抢了部分二手房交易，导致了二手房与一手房成交面积比例由去年的1.86：1跌至了目前的1.07：1.美联物业总经理王书权认为，从去年12月到今年2月份，二手成交是几年来成交量最低的，虽然三四月份成交反弹，但二手房业主与购房者的心理价差也由5%上升到10%，致使成交受阻。高海燕坦言，一手房的 
普遍降价给二手房的成交带来了压力，而且预计一手房价格还会在未来3、4个月内继续盘整，二手房将被迫降价抛盘。

 

       9月二手成交或会反弹

 　　至于二手房市场成交何时能回暖，各中介高层意见较为统一：目前指望成交量有较大的反弹几乎不可能，预计2008年下半年交易才有可能逐步上涨，而这种状态甚至将持续到2009年。星彦行副总经理冯浩认为，目前三级市场正面临“U形底”，这种底部过程将较漫长。王书权认为，3、4月份已经消化了很多自住客的购房需求，预计5-7月成交量会下降，而成交量反弹估计要到奥运会后的9月才可能出现。

 　　与会嘉宾对区域价格的走势也高度一致：关内稳定，关外仍有下行空间。招商置业总经理孙文表示，去年调整期到现在，关内房价一直较为稳定。目前关内供应量有限，在资源占有及区域经济发展来看更具优势，预计房价仍然稳定。多数中介高层表示，关内二手房价格大降的可能性并不大。

 　   中介应共同抵制恶性竞争

 　　市场低迷，中介为了抢生意就陆续出现了竞相佣金打折的情形，恶性竞争给中介的生存雪上加霜。世华地产副总经理林家乐认为，各中介应该捍卫自己的佣金底线，才能维持良好的中介服务。

 　　在高海燕提出中介要摆脱劳动密集型帽子的倡导下，嘉宾们对中介的经营管理模式也进行了探讨。冯浩认为，中介应克制自己的扩张速度，毕竟去年快速扩张的企业已经付出了沉重代价，如果现在还继续扩张必将给僧多粥少的市场带来行业性灾难。同时也要培训员工，让他们学习如何帮助客户理财等技能，提升综合素质。

 　　现状

 　　楼市价格回调，与会者纷纷看好关内，认为现在是购买关内二手房的好时机。但购房者毕竟不是专家，“买涨不买跌”的心态还普遍存在，加上市场购买力的降低，二手房市场仍然处于“持久战”的状态。

 　　关内已是置业好时机

 　　陈升长满堂红(深圳)副总经理

 　　在讨论深圳楼市之前，我希望借鉴一下其他城市。北京、上海是内地高楼价的代表，以上海为例，2001年上海楼价出现大幅调整，由年初的8000元/平方米下降到年尾的4000元/平方米，随后开始有大幅增长。到2004年底达到14000元/平方米，随后停止增长，70%的中介门店关门，一年半之后才开始回暖，现在达到21000元/平方米左右。
 

        深圳的楼市调整现在也有接近一年的时间，期间也有上海此前出现的“症状”。在这轮调整期中，关内的二手房价影响比较小，尤其是福田，新盘寥寥无几，需求自然向二手房转移。片区内的笋盘很快被消化，说明价格已经被接受。交易量处于低位是因为买家对降价的期望值仍然很大，“买涨不买跌”便是买家心态的呈现。对于楼市发展，我是乐观的。目前中国可供选择的投资并不多，而房产是长期的投资品。而目前深圳关内的二手房价，我认为已经调整到位，现在购买关内二手房已是好时机。

         市场购买力已减半

 　　刘锦萍中原地产住宅部副总经理

 　　楼市历来与经济发展联系紧密，我们可以看到现在中国乃至世界的经济形势都十分紧张：美国房价、股价在下滑；中国股市从去年年末一直处于下滑状态，CPI持续走高，央行一再调高存款准备金率，这些都直接影响到市民的购买力。

 　　深圳二手房市场的成交气氛也一样紧张。去年8月份以后基本上都是用家市场的成交，用家买房要求高，要求最好最便宜，成交速度因此大大减慢。保守估计对比高峰时期，市场上至少减少了50%的购买力。

现在市场上的观望情绪也相当浓厚，春交会成交冷淡对市场有很大影响。成交好的楼盘只有一个途径，就是降价。开发商开始越来越多地参考二手房定价，甚至有开发商以低于二手房价格定价。另外，国土部门大推经济适用房、廉租房，银行对买房者紧缩银根，这些都对市场影响很大。因此我认为，二手房市场还要打“持久战”。

 　　最困难的时候已经到了

 　　严浩忠世联行事业二部副总监

 　　现在二手房市场的区域特征很明显，关内成交明显优于关外。关内外在教育、交通、治安、配套设施等方方面面都存在很大差异，但我们可以看到，过去两年两者在楼价上差别是很大的，但价格回调之后差价在缩小。现在关内的二手房价已经到一些城市白领可以接受的范围，福田南、景田等片区都是置业换房的好选择。

 　　此番价格调整中还有一个现象就是，豪宅价格下跌幅度没有普通住宅大。华侨城、香蜜湖、中心区等片区的二手房业主财力比较雄厚，笋盘少，愿意接盘的置业者较多，现在的市场价格已经很坚挺。

 　　楼市出现合理回调，而且短期内也没有上涨现象，我认为现在已经是自住者择机入市的好时机。跟部分人的看法不一样，我认为最困难的时候已经到了，二手房成交价格会在今年8、9月份随着市场调整出现上涨。

 

         二手房成交两极分化

 　　蔡月球港置地产住宅部福田区区域总监

     　我认为现在的市场是对政策的一个正常反应，而且是利大于弊。毕竟去年炒家多，对于房产更看重价格，而现在主要是住家，他们会更加推敲房产的品质、设施等，有利于中介向更加专业、规范的方向发展。

         目前一手房对二手房的交易产生了较大的影响。分区域来说，宝安、龙岗的一手房降价幅度较大，对片区内的二手房价产生了冲击。至于成交量，由于市场本来就很低迷，所以影响并不大。而罗湖、福田、南山一手开盘价格，尤其是豪宅的价格与二手房差不多，所以对片区内二手房价冲击并不大。而从目前的成交结构来看，二手房成交形成了两极分化，首次置业及追求高端豪宅的客户目前入市较多。不过3、4月份的成交量放大，显示出有购房需求的自住客已经大量入市，预计5月份及以后的成交量将有所萎缩，而成交回暖估计要到第四季度才有可能出现。

 　　趋势：成交量9月后或将反弹

 　　虽然对深圳楼市的现状怀着一点悲观的情绪，但在论及今后深圳楼市的走向时，与会人士都显得十分理性与冷静。他们提出，房价还将习惯性下滑，交易量反弹还需数月时间，而市场恢复元气则可能要等到明年甚至后年了。

   　 关内房价下调空间有限

 　　王书权美联物业深圳区总经理

 　　2003-2005年，整个深圳的房价都没有大变化，2006-2007年出现反弹，投资性买家突然增多。经过去年下半年以来的调整，我们现在面对的已经是另一批买家，他们以自住客、长线投资为主，对房价敏感度高。跟去年相比，现在的买家能承受的价位已经发生很大变化。

 　　我认为刚过去的3、4月份，将是今年成交的最高点。去年12月到今年2月，成交量达到几年以来的最低点，3月份成交自然有一个反弹。成交复苏之后业主心态也会有变化，到时候谈价又会陷入僵局。就成交量来说，5、6、7月份肯定会下跌，9月份以后才有机会反弹。

 　　目前深圳二手房成交的区域性已经很分明，以后会更分明。关内如福田、罗湖、华侨城、香蜜湖等现在成交量比较大、租金回报率相对稳定的区域，房价下调空间已经非常有限。而宝

 

安、南山等区域的二手房价我认为现在还没到底，去年毛坯房买进的房产还有很大的下调空间。

         下半年要靠价格维持成交

 　　高海燕深圳社科院城市营运中心主任

 　　我认为未来的二手市场将要靠一手来推动。4月份深圳一手房均价在11900元/平方米左右，5月份已发生的交易价格已经回归到2006年的水平。一手房再大幅降价的空间确实已经不大，但降价的覆盖面积要扩大，从现在的特价房延展到全面，并以现有价格为指标下降。

 　　过去一手房价比二手房要高出很多，主要是置业者自住、换房的比例，而去年一二手价格逐渐拉近，是因为一手供应转移到二手投资比也过高地转向二手。现在我们要把2007年市场上存在的虚假成分彻底忘掉，不再参照、考虑高峰时期，而要用更长时间、以更好心态面对市场。因为建设部一直未对“拐点论”表态，政府调控和银根紧缩等状态短期内仍将存在。

 　　今年8、9月份一手价格底部盘整，一手市场上的投资比会有所上升。而二手房会比较滞后，我认为二手恢复活跃要等到2009年下半年，甚至是2010年。而今年下半年，二手房要靠价格来维持成交。

 　　楼价使用价值将逐渐突出

 　　孙文招商置业总经理

 　　从这两年来看，深圳房价主要是由投资性拉动，而从目前来看，楼价的资本价值逐渐被挤压，而使用价值逐渐突出，像景观等自然属性及户型、面积、朝向等产品属性等。而交通、文化氛围等社会属性也将逐渐被重视，而且在房产升值的过程中，这些属性也将逐渐得到体现。

 　　目前开发商鉴于资金链问题在逐步降价，这有可能会导致断供行

 

       为增加而引发银行的风险。有银行的研究显示，如果房价下降30%，那么整个金融就有较大危险。而且现在的楼价也逐渐突破开发商原来的成本+利润的模式，开发商的利润也在逐渐被挤压，企业面临洗牌和产品的重新定价。

 　　从关内来看，开发商供应量有限，而且在自然资源、经济发展速度方面都占有优势，所以应该问题不大，而关外一手还有下行空间。不过作为支柱产业之一的房地产，应该会得到政府的重点关注，预计会针对开发商的困难实施一定的措施和办法。我相信一手顶得住，二手房的发展也不会有多大问题。

         震荡后将习惯性下滑

 　　杨磊二房网租售CEO

 　　去年深圳房地产市场两大中介事件的发生，让深圳三级市场成为了全国的关注焦点，这也自然引来了政府政策的特殊“关照”。正所谓枪打出头鸟，那今年还会来第二击吗？经过一热一冷后，深圳房地产逐渐回到正常现象。不过经历了去年的“大地震”后，这种影响并不会在一两天，甚至是一两个月完成，而会保持习惯性下滑，这也将走过相当长的一段时间。而对于中介来说，活下来了才有再发展的机会，不过在心理上的修复期也将相当漫长。

 　　从今年的情况来看，在粮油等物价全面疯长的状况下，房价下跌的可能性又有多大？我认为大幅度下跌的可能性不大。而且在去年7、8月份的高峰时期，为满足自住需求入市的又有多少？大部分是投资客。据调查结构显示，现在仍有很多人在观望。而目前的价位已经回归到2006年，估计会有很多自住客在近期都会按捺不住相继入市。当然，没人能够预计到什么时候会是最低点，所以只要价格适中自住客都会购买。

 　　对策：盲目扩张将带来行业灾难

 　　“唇亡齿寒”的道理无需多述，面对市场的冷淡，中介高层们呼吁结成统一的战线：良性竞争、佣金同盟、行业“黑名单”。这些提议充分反映了着眼于整个市场的大局观。而借此机会加强员工、企业的“内功”修炼则是大家的共识。

 

         应捍卫中介佣金底线

 　　林家乐世华地产副总经理

 　　现在深圳三级市场的成交量，最好的时候还不到去年高峰时期的五成，最差的时候不到三成。一方面自住客的选择性增大，而另一方面部分投资客仍然在坚持，这导致了中介谈单非常辛苦，通常要一到三个月才能谈下来。这使得更多中介变得理性，不会盲目发展，也更加强专业性、规范性，提升自己的服务水平。

 　　不过从过去的两个月来看，由于谈单时间长，置业者也会到不同的中介公司谈判价格及佣金，为了达成交易，各个公司的佣金打折情况较为严重。这就让我担心中介的生存，就像世华这样做得较好的中介，利润都不高，如果大家竞相打折，那么只会让生存环境更加恶劣。我们要做到服务不打折，那就坚持佣金不打折，因为我们需要付出一定的成本去维护我们的服务水平。我建议同行要捍卫自己的佣金底线，而且在这一两年内经营仍然存在压力的情况下，要对我们中介的管理水平以及如何引导一线员工的正确操守付出更多的努力。

         良性竞争才能稳定市场

 　　冯浩星彦行副总经理

 　　对于目前市面情况的对策，我认为有三个方面。一是操作模式。以前关于员工的引导、培训都是基于买卖房子可以赚钱为前提的，现在员工则更需要学会如何理财，如何帮助客户分析投资工具、投资回报、投资风险等问题。现在不是增值，而是如何保值的问题，甚至可以说是如何更慢贬值的问题。

 　　二是良性竞争问题。目前市场已经非常低迷，中介之间竞相打折的恶性竞争会让企业生存雪上加霜，而这也是对中介服务的极大否定。而且从去年来看，一些中介出局了，并给行业带来了巨大的诚信危机，目前这层阴影仍然挥之不去。各中介更应该团结起来，扛住佣金不打折，才能保持服务不打折。

 　　三是规模问题。现在全市每月的成交量在4200套，只有去年的50%.中介要活下去，就要克制自己的规模，毕竟僧多粥少，激烈竞争只会带来行业性的灾难。而且有前车之鉴，去年一些中介超常规发展已经尝到了恶果。

 

        建议行业内推行“黑名单”

 　　王翅通泰地产罗湖区总监

 　　现在市场越来越难做，各中介为了生存就竞相佣金打折，结果就造成了佣金收入越来越低，这对于行业发展来说影响巨大。我还想呼吁，对于行业内的某些“老鼠”要加以打击，不能让这些因跳单后而离职的员工可以在其他中介继续生存。毕竟我们辛辛苦苦把单谈下来，可是在佣金上有一定要求的时候，他们就把粮食偷走了。建议行业内能出一个“黑名单”制度，从而堵住这些“老鼠”的后路。

 　　还有就是调整从业人员的心态非常关键。从2006年开始，深圳房价开始飙升，成交火爆，卖房子就像卖青菜一样简单，于是对于员工的素质要求并不高，随便一个人来了都可以开单。但这样的情况恐怕以后都不可能再有了，低迷楼市相比旺市时的巨大落差，让员工对于为什么房子这么难卖产生了疑惑，这时候对于员工的引导非常重要。现在包括媒体在内，都在宣传现在成交如何困难，这就需要员工自己更加做好自己的“功课”，让他们认识到越是不做“功课”就越不可能开单。

 　　要更重视小户型小区

 　　蒋福清中联地产副总裁

 　　深圳是全国上下第一个大幅降价的城市，这也为深圳楼市走向健康奠定基础。在楼市调整的这段时间，我们看到中介行业的内部竞争加大，从业人员收入也明显降低，加上市场影响到买家的购买心理，中介行业因此面临严峻形势。回顾去年深圳中介行业出现的大事件可以发现，有很多问题值得行业反思。在当前环境下，我认为有几点需要注意。

 

 　　其一，中介要和市场一样保持理性，布点要掌握到位，不能再盲目扩张。去年大规模扩张的企业已经为自己的行为付出惨痛代价，这很值得我们反思。销售格局在时刻提醒，发展过快的区域一定要警惕。其二，小户型小区的交易要更重视，加大投入量，资金压力对小户型成交反而有提升作用。

 　　除此之外，社会责任感和品牌号召力在当前市场也很重要，这有助于提高中介的社会地位。我们还需要加强内部训练，关注员工收入水平，以抵御目前市场的冲击，提高抗风险能力。新盘价格降到位的时候，就是二手房市场回升的时候。

 

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