引子：“教育局根本就没有承诺说基星阁可以划片井大小学，怎么可以这么不负责任地虚假宣传呢！太可恶了。”近日，市民高女士致电本报投诉鼓楼区一楼盘——基星阁。原来，高女士的儿子明年就要念小学，于是，“背靠井大小学享受福州一中划片先机”的基星阁广告语不禁让高小姐怦然心动，可是到了福州鼓楼区教育局和井大小学询问，都被告知尚无定论，这让高女士顿时有被当头棒喝的感觉。

　　除此之外，本报还接到了多位读者来电投诉称：基星阁的户型、层高、项目配套等都存在与宣传不符的较多问题。这个天价楼盘的背后，质价是否相符？买基星阁的房子，孩子究竟能不能上井大小学？户型层高有没有猫腻？开发商的资金链是不是有问题？为此，记者展开了一番调查。

 

　　1.划片井大小学？
　　鼓楼区教育局：可能划片花园小学

　　“背靠井大小学享受福州一中划片先机”，这样的广告语的确让不少准备做教育投资的父母怦然心动。据了解，当前福州楼市普遍亮出了折扣牌让利于民，而基星阁却坚挺其“纯毛坯”13000元/平方米的“天价”，划片井大小学是其很大的支撑点。就目前福州楼市而言，教育资源也一直是福州房地产的重要筹码，成为购房者重点考量的对象。

　　“我们就是看中了基星阁能划入井大小学，为了小孩能有一个好的读书环境，所以才决心花‘天价’买基星阁，如果不能上井大小学，将来中学就不是对口福州一中。这不是拿我们的钱、拿小孩的前途开玩笑吗？这种开发商真不厚道。”高女士气愤地向记者说道。

　　“基星阁划入井大小学，有教育局的文件吗？”当记者以购房者的身份咨询基星阁的售楼人员时，售楼部的唐小姐很肯定地回答，却始终无法出示文件：“我们就是划片井大小学，六一还要搞活动呢。这个地段不划入井大小学还能划哪？”而相隔百米之遥的另一项目售楼部，该楼盘已经把预售证书、教育局批复划入井大小学的文件等都摆在了显著的位置供购房者查阅。“能不能划入井大小学，不是楼盘说了算，必须要有教育局的明文批文才算数。”业内人士向记者坦言。

　　随后记者以购房者的名义电话咨询了相关部门，井大小学的工作人员告诉记者，此事并没有定论，需要等教育局批复。“目前基星阁是否划片井大小学还不确定，要到入秋时才能确认，要以文件为准，不过基星阁也很可能划片花园小学。”鼓楼区教育基础教育科的工作人员称。

 

　　2.缺失阳台、煤气管道
　　无法保证基本居住功能

　　与许多精装修小户型不同的是，基星阁的所有产品是“纯毛坯”交付，而其销售均价却高达13000元/平方米。“房价卖得高，做不到‘物有所值’，却还有欺瞒消费者的嫌疑，这才可气”，一位准备购买婚房的林先生向本报投诉道：“这种房子太不实用了，得房率又低，公摊高达25%。今后要是住进去不通煤气、没有餐厅，甚至连晒衣服的地方都没有。”“没有阳台、饭厅、煤气管道，更没有会所、花园，这就是基星阁的产品。广告上说‘蜗居享乐主义’。没有阳台、没有煤气管道、没有饭厅如何实现蜗居享乐？这可是13000元/平方米的豪宅，怎么反倒连普通住宅必备的基本功能都省略了？”林太太也认为基星阁太多瑕疵。

　　“我们的外立面就是高档的写字楼，比香格里拉酒店的外观还要漂亮，不可能建阳台的，白领很少在家做饭，所以煤气和饭厅对于他们来说也不重要。即使偶尔要做，也可以通过电磁炉等产品来实现。因为一出门就有众多公园等休闲场所，所以会所也不重要。”唐小姐这样解释道。

　　而据业内人士透露，基星阁的前身就是写字楼烂尾，几经易手，也只能改造成小户型。而根据《城市燃气设计规范》的相关规定，安装煤气管道必须具备独立房间和厨房的构造，而基星阁作为单身公寓小户型的定位，显然不具备安装煤气的资格。

 

　　3.36m2租金3000元/月？
　　定位不清 投资回报遭质疑

 　　“我们的楼盘主打‘易生活易创业’，绝对是投资的首选。目前，像我们样板房这样36平方米的小户型，在这一带的租金至少每月3000元，要远远高于其他区域。而福州唯一在售的挑高楼层只剩下我们了，这种挑高稀缺产品以后想买都买不到了，机会确实很难得。”一走进售楼部，唐小姐作出了这样的开场白。

　　基星阁的小户型真有这么高的回报率吗？记者走访了附近一家房屋中介机构。该中介租赁部负责人告诉记者：“目前福州鼓楼CBD区域小户型的投资风险很高，而对于投资者来说，年回报率达到5%才算有投资价值。而目前该地段，50平方米的精装小户型出租价约为2000元，回报率仅为3.7%。而基星阁的毛坯房售价就达到了13000元/平方米，投资者必须在交房以后，进行精装修，才可上市租赁，如此一来，投资成本很高，而售楼小姐说的‘36m2小户型3000元/月的回报’又没有保障，投资者的风险很高。”

　　“80后也已经开始步入婚潮期，一旦有了小孩，没有饭厅、阳台的居住环境会给生活带来诸多不便，而从宏观层面来看，随着福州经济的逐渐成熟发展，企业总部将成为楼宇经济的‘新贵’，而基星阁显然无法满足他们的要求。”业内人士陈先生说道。

　　“基星阁把目标客户群锁定80后，推出STUDIO（工作室）的理念，这样的定位并不妥。”业内人士郑先生称，“基星阁的‘天价’足以说明它是高端楼盘，而小户型一般只能是过渡性的产品，如此一来，花‘高端住宅’的钱买‘过渡性的产品’，而且目标对象还是工作年限尚浅的80后人群，这样的定位有点不伦不类。”“基星阁另辟蹊径地选了一个楼盘的形象代言人，并以杂志推出。但是在后期却难觅踪影，所以虽然近在咫尺，但是多数人却不知道基星阁。这样有头无尾的策划，自然要走向失败。”郑先生强调。

 

　　4.样板间造假？
　　“迷你”复式楼 宜看不宜居

 　　据售楼部的唐小姐介绍，该样板间层高3.9米，建筑面积36平方米。而一位意向进行投资的王大姐则向记者抱怨：“这个样板间的层高应该不止3.9米，差不多达到了4.3米左右，因为他们想要吸引客户所以出此对策。大部分品质楼盘的样板间都设在楼盘内部，而不是像基星阁这样另辟一个空间，如果3.9米层高的挑高采取雷同的设计，空间比现在还要更矮。” 

　　“3.9米的层高根本不适合居家。”记者和投诉者林小姐一起进入了基星阁的样板间。该样板间搭盖在售楼部北侧，记者在现场看到，楼下为客厅、厨房、洗手间，在厨房与洗手间的上方约2米处，被铺上10厘米左右厚度的隔层，形成楼上小房间。然而这个迷你型的小复式却让人感觉有些别扭。身高1.6米的林小姐步入厨房和洗手间，轻轻一伸手就摸到了隔层，其头顶离隔层不过5～8厘米的距离。“3.9米做成复式楼是很难保证舒适的。因为无论如何设计，第二层的高度都难以保证在2米以上。只有层高达到5～6米，才适合做复式，可以设想一个不足2米高的空间，住起来肯定不舒服。”看房的陈先生也觉得基星阁的户型设计“差强人意”。

　　交房的时候，开发商能否做成精装修，并做好分层呢？售楼部唐小姐称：“交房只能提供毛坯，因为如果一旦做好分层，消防那边很可能就过不了关了。我们到时候会有专门指派的装修公司，如果你们愿意，将按照样板房的风格优惠装修。”

　　“一旦隔层，楼上的高度连2米都不到，这肯定是无法通过消防验收的，它打的就是政策的擦边球。”业内人士陈先生称，挑高楼层实际使用的是两层，而开发商和购房者交纳的税费都只算一层，这样就造成了国家税费的大量流失。”

 

　　5.消防隐患十足？
　　生活环境不容乐观

 　　“整栋楼２７０多户用3部电梯，因为是可以改造成复式楼，所以居住的人口很可能比平层要有所增加，如果用作写字楼的话，那一户将有更多的人，这样一来地下车库、电梯、社区环境都将被超负荷使用，我不敢想象住在这里将会是什么感觉。”高女士在电话这样向记者说道。

　　“可以预见，这个3梯17户的L型住宅，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局一般，人声嘈杂，彼此干扰不可避免。尤其是刚入住，往往使人失去方位感，一旦有火警便难以迅速疏散，外人闯入也难以觉察，不像一梯两户、两梯三户那样容易分辨。还有平均每部电梯每天要承载数百名业主的运量，其拥挤及等候状况可想而知，对消防安全的隐患也不容忽视。”业内人士郑先生认为。

　　据了解，由于基星阁的投资需求占了相当比例，今后将有诸多上班族终日在此，届时频频地进出必将对邻居产生干扰。虽然小户型目前市场前景不明朗，但小户型还是受到部分商住用户的欢迎，现在很多公司都设立在小区内，造成进出人员复杂，管理混乱。许多住宅小区物业规定禁止将公司设立在小区内，商住两用的小户型将成为那些搬出住宅区公司的首选。

 

　　6.资金链出现紧张？
　　独栋分期卖 开发商实力遭质疑

 　　不少市民对基星阁的营销方式也持否定和怀疑的态度。“大体量的楼盘才分期销售，而本身就才一栋楼也采取分层、分期销售，它的实力很值得怀疑，至少可以看出开发商的资金已经很紧张了”，正准备换房的陈先生发出这样的疑问。

　　据了解，目前基星阁已经推出了两期产品，一期以7、10、12层为主，二期则以8、9、11层为主，三期也即将问市。一般情况下，分期开盘销售是以栋为单位，仅以层为单位进行分销的并不多见。业内人士李先生认为，大盘采用分期销售的营销策略完全符合市场逻辑，而如果单体楼盘也采用分期分层开盘，则比较迥异。这其中固有策略探视的因素所在，但是更为重要的是资金链已经相当紧张，必须想方设法地加速资金回笼速度。

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