理性是什么，理性是科学的判断和精准的决策；

　　观望是什么，观望是模糊认识和感性思维指导下的行动；

　　7月，不仅是时令上夏季的开始，很多因素影响下的楼市，尤其是天津楼市，将会像天气一样，进入投资和消费的夏季。

　　19万亿的深沪股市总市值，众多的国际游资，重要的，还有一支不可忽视的资本力量——中国民族资本（国民手中资本的总和）。保守的估计，短时间内，国内总的金融资本存量，已经很轻松的超过了20万亿。我们无法想象这个资本市场的力量到底有多大，但是我们可以看到，无论我们的银行准备金率提得多高，我们的投资依然火热，我们的消费和消费价格依然高企。这是因为，中国多元化的资本市场已经形成。

　　简言之，现在做事不缺钱了，缺的应该是好的项目、好的企业、好的盈利模式。相比之下，热钱为了找到出口，面对中国严重不均衡的投资市场，反而表现的很着急。房地产行业选择IPO上市，已经不再是最好的选择了。并且，在国外成熟的资本市场中，企业选择IPO融资的比例是很低的，越发达的国家，IPO融资率越低，甚至低于总资本市场的20%。相反，PE（私募股权融资）会占到80%以上。前几年，我国资本市场IPO和PE的比例是与发达国家倒挂的，这几年有所缓解，PE市场发展迅速。

　　未来开发商的PARTY上，见面相互问候用语，应该由过去的“您IPO了吗”改成“您PE了吗”。逐渐摆脱银行和IPO束缚的开发商，将在未来5年间变身为更高层面的房地产专业投资公司。主动迎接变化的开发商并不会像潘石屹说的“死掉”，反而会渐入佳境，修成正果，跻身金融投资领域。

　　这不是大红的预言和创意，这是发达国家已经用了100年的模式。就像如家酒店，在中国的成功，让我们把孙坚和季琦奉若神明，一度当作投资神话。而在欧美，如家模式已经是100年来随处可见的家庭旅馆，孙坚和季琦只是一个优秀的抄袭者和执行者。

　　我们是发展中国家，我们正在高速发展，我们有些钱了；

　　他们是发达国家，他们发展到一定高度，他们超级有钱；

　　话很直白，道理一下子变的很浅显：我们不由得不去想想，这个小小的地球，市场早晚要消除很多壁垒和界限；除了政治需要，经济、资本、市场、获利等等的市场行为，是没有严格的国界的。看看微软，用科学产品和经济手段已经垄断了地球上80%用电脑人士的眼球，你个人不上网不用电脑能活，但世界离开网络和电脑就活不了，至少要经济大倒退；金融大鳄、国际游资，袭击了东南亚以后，又腰斩了越南盾。除非你愿意到亚马逊丛林中寻找一处部落栖身，只要你置身现代社会，你就要面对国际市场的压力，就要面对国际价值对你楼市价格的评价与挑战。

　　举个例子，天津近期炒的火热的中新生态城，一大片土地交给了新加坡开发建设，你要知道，这块土地可是比新加坡这个城市国家大多了！在把路桥房屋绿地公园的土地都利用到极致的新加坡人看来，在已经挤不出充足的土地盖房子的韩日国家看来，在资产价格高昂的欧美国家看来，我们的土地和房屋就跟不要钱似的，以至于经济列强环伺，对我们的土地、房屋、资源垂涎三尺。

　　他们的眼光是充分国际化的，他们的价值标准和价格认同是国际化的，他们对中国市场发展的判断是国际化的。所以，在举世盛赞中新生态城的时候，大红却痛心疾首——痛恨经济领域的“卖国贼”贱卖了我们的资产。要知道新加坡政府是在全球范围内进行选址造城谋利的，是经过精心比较和筹划的，滨海新区的选址，将是全中国，全亚洲，甚至全世界，获利水平和效率最高的选择。否则，你跟人家非亲非故，不能最好的赚钱，人家来干什么？我们这样做事的最充分理由，应该是政治、而且是国际政治的需要吧。

　　如果我们能用国际眼光来看待这件事情，能用国际方法科学计算这件事的资本回报预期，中新生态城那片土地，一定能卖个更好的价钱。赚钱，人家一定来，不赚钱，亚马逊尽管有广袤的雨林风光，人家也不会光顾。

　　A资本做出选择——受股市低迷、通胀压力、投资途径少等多方逼迫，混杂真国际游资、民间资本等多股势力的资本必须做出选择，出逃或继续投资，他们是不会管管的在银行里做老实百姓的。出逃的可能性不大，国门之外就是美元裹挟着石油“价涨币跌”，外资、内资都远远没到对中国市场失去信心的时候。所以，憋足了力量的资本气球，是一定会找一个点破球而出的。这个爆破点，目前看来，楼市的机会和门槛最为合适。上篇博文《商业地产成为热钱的好出口》中的基本立意就在于此。

　　B宏观经济驱使——中国经济还在高速发展的轨道上，这种高速发展是历史的需要，出于这种需要，我们即使面对再复杂和严重的问题，我们都不能停下来修车。如果我们错过了这个发展时期，我们将失去200年来第一次成为综合强国的机会。所以，一切投资、出口、消费都还将在高速发展的轨道上，轨道的正前方，是国力的增强，是进一步融入全球化，是进一步的城市化。搭乘这样的经济快车，房地产又是社会活动的最基本载体，我们的房子还是不够用的，还是要盖的。除非，中国经济因某种很强的外力（战争、危机）陷于停滞。尤其是商业、工业、服务业用房市场，投资潜力和效率巨大。

　　C楼市逐渐均衡

　　过去的十余年时间，房地产市场主要是以解决居住为主的产品供应模式，姑且称之为“住宅时代”。现在的楼市观望态势，是住宅时代的结束时期，是市场应对高位风险、结构单一的自然反应，根本不是大家所说的“拐点”。

　　如果非要说他是拐点的话，那这个拐点应该有三重含义：一，是感性到理性的拐点，房地产投资开始变的理性，无论是开发商还是置业者，都不再火热的跟风了；二，是住宅时代到复合地产时代的拐点，这是这对全国层面说的，在一线城市不够适用；三、是过热增长型市场向理性均衡型市场过渡的拐点，目前的市场状况只是市场的一个停顿阶段，投资和置业还将继续，只不过是一个增长频率放缓的问题，这同样也是中国宏观经济面临的“拐点”；

　　刚性需求，是要商品房和福利房共同作用才能解决的问题，不是单纯的市场行为能够解决的，国家已经在做了，这里就不多论了。

　　滞留于股市和楼市的资金，漂浮于市场上空的资本，在美元贬值、股市低迷、国内缺乏投资出口的情况下，楼市成了他们熟悉而又陌生的希望。年度的投资计划已经时间过半，过大的通涨压力将会逼迫这些热钱再次出笼，去攫取存在于房地产市场的下一阶段价值。楼市，必将在7月迎来那些退却的投资置业大军，稀疏而无力的刚性需求，尽管他们很“刚性”，但仍将被无情的淹没。

　　E观望逐渐清晰

　　观望着，观望着，房价普遍上涨偶然降落，这是一个迷惑性很高的局面。大家都只好用观望来度过这段时期，现在，不知道大家看到没有，房价并非供需关系那么简单。并且，单纯的说需求消失，跟5年前说需求激增一样肤浅。楼市和股市有异曲同工之处，但楼市又有股市所不能企及的优点。楼市不但关乎房子本身，更关乎股市，关乎资本市场，关乎国际市场。如此的思维看待楼市，楼市的发展脉络就变得清晰了。

　　总之，楼市还要发展，楼市还要大发展（大红没有说楼市还要涨，还要大涨。涨和发展不是一个经济概念）。在迷局和变局当中，每一个相关的人都要擦亮眼睛，找好支点。

　　7月，理性必将终结人们对楼市的观望，楼市量价将开始完成盘整（确定新的市场目标），进入新的上升通道，尤其是在二三线城市。只不过，这次要上涨的产品亮点，将不再只是住宅，而是商业、工业房地产市场。城郊结合部的住宅，必将开始扮演住宅市场主力的角色。