今年的端午节很不平静！9日，央行宣布本月内提高存款类准备金率至17.5%，为历史新高。按照惯例，加息或提准的决定应在20日国家统计局公布CPI之后公布，今年如此提前，说明国家调控从紧的步伐没有停下。就福建省而言，因此冻结的银行资金超过百亿元，开发企业能从银行贷款的数量将更少。

　　8日，厦门12块土地拍出7块，获得者皆为如亿力、国贸、海投、土总等国企。而在今年上半年的福州土地市场上，同样也是如亿力、中旅、海晟、华润等国字头企业出手拿地。

　　在前有国企强力竞争，后无信贷援兵情况下，民营的房地产企业将何去何从？

　　调整预期 加快销售

　　对于大多数开发商而言，在经历了半年勒紧裤腰带的日子后，等来的却是银根进一步紧缩的“利空”消息，资金流，是目前开发商面对的第一要务。

　　根据易居中国·上海克而瑞福州机构的数据统计，今年1到5月全市商品房成交量为93.63万平方米，其中经济适用房成交量在25万平方米以上。而去年1到5月，单是商品住宅的成交量就达184万平方米，市场成交量同比萎缩一半以上。

　　长期从事商品房成交数据分析的，福州大学房地产研究所王阿忠博士告诉记者，如果没有更多“利好”消息，近期的成交量还有进一步萎缩的可能。前几年的成交总量都在300万平方米左右，今年估计是不可能了。

　　月初，中房协和中国指数研究院在《中国房地产市场研究报告》中建议开发企业以保本微利的思路，加大促销，加速销售回款，加快资金周转以规避市场风险。比如，5月份以来，金山大景城与好景城先后打出3888元/平方米和3800元/平方米起价的强销信号，开盘当天即取得不错的销售成绩，金山大景城推300套售250套；三迪凯旋枫丹在部分楼层推出5888元/平方米起价，并对原有定价做了全面调整，销售进度比原先快了不少；仁文大儒世家朗园也是这方面的典型例子。

　　开发商吴先生认为，目前开发商考虑的不仅是融资问题，还需考虑消费者的购买力问题。虽然房产是必需品，但不是急需品，特别在观望期内，如何调动购房者的购买欲望？“开发商应早推货，现在不能跟购房者一样，还在观望了”。在今年4月份春交会，本报组织的全国地产主编座谈会上，来自扬子晚报的地产主编吴舟沫就认为，市场上的刚性需求到形成购买力需要一个过程。　　

　　优化布局 关注三四线城市

　　业界资深人士告诉记者，对于开发商而言，目前能采取的措施是，降价销售、银行借贷、卖地卖项目、合作开发、转行、民间借贷以及借助资本市场。眼下，福州就有不少开发商转战地价相对低廉的三四线城市。

　　与东部沿海城市房价大起大落不同的是，中西部或者省内三四线城市房价相对平稳，这是因为投资性消费比重不是推动当地房价上涨的主要原因，其房价的上涨是因为东部开发商向西部流动，促进当地开发水平提升所致，这部分城市的潜在需求依然很大。比如广西南宁，汇聚了十家左右福建籍的开发商，当地市中心的房价不过六七千元/平方米，其市场空间可以预期。

　　记者曾在4月初出差邵武，当地有一最大项目“城南新天地”，1800多亩，其开发商是福州去的，因为地价相对低廉取得，其开发空间就显得非常大，而且当地购房以自住为主，投资比例小，房价受外界影响小。据记者从业界得知，虽然上半年的土地拍卖，本土开发商没有出手，但是寻求市场机会的动作从来没有停过，不少企业向手中有地又无开发实力的单位伸去橄榄枝。徐峰告诉记者，福州是侨乡，在八县中，民间资金实力雄厚，比如福清，民间集资力量就很强，可在两三天之内集到一个亿，这部分资金的投向值得关注。

　　同时，王阿忠给准备转战三四线城市的开发商提个醒，多数三四线城市商品房消费习惯尚未形成，大部分居民是以自建房为主，要想打开市场，得将住宅与商业、教育等资源有机搭配。

　　规范运作 提高产品的技术含量

　　在采访中，多位业界人士谈到，今年的情景，跟1994年国家对房地产的调控后的情景有得一比，“那简直是场噩梦”。一位业内人士说，那轮的调控，地产行业影响较大，福州的地产商只有元洪“活”了下来。“1994、1995年的时候，大多数开发商还比较乐观，可是到了1996年，开发商们就不行了。有的是贷不到钱，有的是贷到了钱，房子盖起来卖不出去，被银行的利息砸了”。“当时是香港回归前期，这次是在奥运年，同样都是前期对市场太乐观，盲目扩张，抗风险意识太差”，有关人士分析说，不能说历史重演，因为从目前的信号来看，市场调控的力度还不及上次，但关键是要让开发商意识到再不能盲目乐观，需要马上行动起来。

　　王阿忠分析认为，经过十多年的复苏发展，如今的房地产企业抗风险能力已是今非昔比，在福州名列前十的地产企业中，即使不拿地，手中的土地储备和项目储备也够开发几年的。2007年房价高峰时期，土地供应量并不大，受高地价成本约束的开发企业并不多。

　　中庚集团执行总裁黄海雄表示，每一次政策调控都会造成行业洗牌，并促进行业升级。从2007年10月至今，尚不到一年，真正的市场质变尚未到来，越是在这个时候，越能考验企业的综合实力。融侨集团财务总监陈文山就认为，这个时候就看品牌的力量，好的品牌企业起码能够保证建设工程款的支付，在不拿地前提下，开发周期延长，打持久战，随着海西战略、两岸关系缓和等利好释放，市场复苏的那一天不会太远。而一些运作不规范的企业，很有可能出现危机。“房地产不仅是资金密集型行业，更是技术密集型行业”。

　　三木集团总裁助理刘峰告诉记者，每一次市场调整都是行业集约化推动的结果，资金压力是表面现象，深层次的问题是企业管理及人材问题，需要对工程管理、产品研发和资金运作的重新审视。商品房是一种建设周期长、使用周期长的商品，它对技术有着持续的要求，特别在四川地震发生后，其要求就更高了，既要避免资源的浪费又要注重其安全性。