住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生
注：以下发言海西房产网只做摘录
首先先说明一下，有些人认为中国经济目前处于衰退阶段，我认为，中国完全不具备这种特征，中国的经济是衰退或负增长吗？从两位数来看，说中国的经济有衰退的趋势是言过其实。
如果中国近来是衰退的时候，开发商不抱怨缺钱，日本经济在低迷的时候，银行的利率是负利率，借钱不要利息都没人借，这个才是衰退。所以认为，滞涨和拐点两个概念。我们也借此机会跟大家说说经济学上的原理。准确地说，拐点并不是经济学的定义，它是数学的定义。学过微积分的人都应该知道二次曲线上的这个定义和二次求导。我们可以看出，在面对这个曲线的半载，一条向上凹的曲线和一条向下凹的曲线的这一点，或者这条向下凹和向上凹的那一点，叫拐点。我们定义它的含义，如果房价的上涨的速度由去年每3个月一涨，每月一涨，每一周一涨，甚至每天一涨，这样的上涨趋势到现在，上涨逐步减缓，甚至不涨。那我们说，确确实实我们走过这个拐点了。
如果有些楼盘有些城市、有些地区涨得过头了，那么有回调的可能，最终决定房价的是他的供求关系，但是一个月一个涨，一周一涨，甚至三天一涨的房价，绝对不是由供求关系作作用的结果。因为不论人们买房子的力量和住房供给的变化都不能在一个月、两周之内发生大的变化。它的实物供给能力不可能在三天之内发生。但是房子和别的不一样，不可能在短期内，如果短期内的价格有明显的变化，一定是短期之内以外的因素导致的。
我们再讲一个房地产经济学，不是房地产政策，房地产经济学描述的是，房地产这个行当，这个领域，发展过程中的客观趋势，不管你爱它、还是恨它、不管你喜欢它、还是讨厌它，这叫客观趋势，这是房地产经济学研究探索的对象。房地产有一个政策，是主观选择，是人们认知这个趋势，主动用主观选择，影响干预它的变化。通过有组织的方式，使房地产这个行当，与国民经济整体的关系得到协调，这叫房地产政策。刚才我们说观望这个词和房地产领域的客观区域连在一块，房地产行当里的供给和需求，是大家理解得那样，它不可能是一条匀速运动的直线。每天怎样多少？0.01%，办不到，它一定是一条上下波动的曲线。
我们说它的上升是指10到20年开头、结尾的部分，结尾比开头的部分高，有时候涨得快、有时候涨得慢，这是很正常的。不仅供给是一条波动的曲线，需求也是上下波动的曲线，他们都不是匀速的运动，而且还不是同步的运动。也就是说，今年供给过大的的时候，并不等于今年的供求也是膨胀的。因为影响供给和需求的因素各不一样，去年土地供给宽松，银根比较容易，财务成本低，那么今年的竣工面积就增大，如果去年公务员涨工资，我们因为海峡两岸的关系改善，福建经济发展出现了一个高潮，那么今年的需求就增加，这就带来一个可能性，可能某一年供给的大年，而恰好是需求的小，某一年的是需求的大年，而恰好是供给的小年。
这就导致他们的供求对比关系，经常会出现，比其他相对稳定的供给大的波动，这还不是最大的学问。进一步的学问是房地产这个东西，它的需求与吃饭、穿衣、买电视机不一样，人们吃饭是每天重复要吃的，昨天吃了今天不算数，昨天吃过饭今天不吃了，不行！人是铁、饭是钢，一顿不吃也饿得慌。
但是买房子是增量需求，不存在今天买了明天还买。人们的收入增长了，生活条件改善了。而且人们吃饭的需求不观望，永远都是要吃，不能说今天贵了今天不吃留着明天吃。吃饭的需求是不可能持观望的态度，不可能把今天的需求推迟到明天，或者把明天的需求提前到今天。买衣服今天买也是一样，明天买也可以，不适合的就可以到明年再买。绝对不会说年轻姑娘说我现在不买衣服，把钱存着以后再买，这都不符合规律。
但是买房子是可以这样的，它的周期会达到3-5年。前滞后挫的周期可能是达到3到5年，比如说北京的住房制度改革，中央机关、各个部委、企事业单位，有钱买得起房子的也在观望。比如说两个人都是单位机关工作人员，但是可能会分房，这样的话他们也会和观望，说不能一定媳妇单位会分房，先等等再说。可是到了04年大家看到没戏了，等不着了，这个被推迟的需求被拉动了。所以北京的房价为什么比别的地方晚三年才释放，他们一看北京的房价涨了，本来10年买的也赶紧买吧，所以长达8年的需求在两三年得到释放。政策就是任凭这种变化，不让在短期之内和需求发生大的冲突，这就是长期和短期的矛盾。
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比如说房地产我们需要不需要盖很多的房子。中国的房子不是盖多了，是远远还不够。首先说中国在过去30年间，特
别是过去9年间，我们盖的房子是世界奇迹，1999到2007年的9年间，每年我们的商品房竣工面积都在五亿平方米以上。也就是说9年间，我们五亿多城镇人口平均每年的居住面积增加一平方米以上。我们盖多少房子没那么多时间跟大家细数。从1999年到2007年这七年里头，我们每一年商品房竣工的面积加上职工改建住房再加上大型厂矿自建房，每一项都是1997年的总和还多。
我们的房子够了吗？不够。够的话就不会老百姓给总理提意见，我们天天叫着穷人买不起房子。我们还得盖，我们是城市化的进程，还有更多的劳动力要转移到城市中来。中国收入的阶段进入了第二轮的房改之后，中国现在是从最穷的人到最富人，都憋着改善住房。中国的富人改善住房，全世界的富人该住什么就是什么，中国的富人就觉得他们的房子跟自己的身份不配。中级收入阶层经过几年以后，觉得个人的财富累积了以后，我的住房要改善。
他们这部分人想着改善住房，我们这个民族走到了转折点，几千年我们都是农耕文明，老百姓坚信吃饭是第一位的，
什么叫吃饱了？越来越多的人住地打粮的越多，不知道大家在卡拉OK里有没有唱过这样的一首歌，叫《夫妻双双把家还》，这个歌描述了一个浪漫的故事，描述了几千年老百姓对理想社会的向往，我觉得特有意思，娶个仙女做老婆。里面有一句这样的歌词：“你挑水来我浇园，你织布来我耕田”，连仙女都要下地。一直到建国之后我们还坚决相信，应该动员更多的人类去种地，我们才能吃饱饭。
我们不可能耽误种地，毛主席说的，以粮为纲，养鸡生蛋搞副业，那是资本主义，我们动员几千万知识分子到农村去，我们种的粮食够吃了没有？不够吃。今天我们发现一个历史秘密，这秘密挺很有意思。越少的人种地，他的粮食越多。
它符合历史发展的客观规律，越多的人种地，粮食不够吃，越少的人种地，1.4亿农民进城务工，我们的粮食吃不完。 2006年的中国粮食总产量是4.98亿吨，中国这几年的粮食都是严重过剩的。通货膨胀的原因使农产品和粮食价格的上涨为主的结构性上涨，但是中国不缺粮。粮价上涨推动物价的上涨，中国也没多吃粮食，粮食不会因为价格的下滑多吃，不会因为收入的增长多吃，也就是需求稳定不变，供求稳定充裕。
国际粮食的上涨是刚刚开头而已，从去年下半年以来，粮食又大幅度涨。国际上的粮食的上涨是不是国际上缺粮食呢
？是不是由于气侯的变异导致粮食的绝收呢？也没有，由于石油的价格上涨，石油的价格上涨了60美元之后，石油上涨为什么会影响到粮食的上涨呢？因为需要从这些粮食当中提取生物能源和生物酒精。我们全世界的粮食的上涨已经不受粮食本来的关系的影响，也完全不受吃粮食的人购买力的影响，全世界有20亿人不能够支付现在的粮价水平，也不受生产粮食的成本的影响，受谁的影响？受石油价格的影响，石油的价格足够高，粮食的价格翻两番也敢买。这是对我们短期宏观经济形势和物价水平的大威胁。也就是说，我们面临的宏观形势的通货膨胀，不会因为中国粮食再增长，或者我们简单地收缩中国经济的流动性就能解决的。
这不是我们刚才要往下说的，我把话题引到短期经济。回到刚才的话题，我们走到一个越少的人种粮食，打粮食越多的阶段，这个阶段叫城市化。在这个阶段中，人口向工业聚集，是市场相伴相随的必然的趋势，支持中国房地产产业的重要依据就在这。
有一些所谓的专家，说美国的房地产的收入比是多少？中国的房地产收入比是什么？所以中国的房地产有泡沫。物以稀为贵，中国960万平方公里13亿人，美国是3亿人，我们的人民密度比美国大。所以房价和收入的比值关系，所代表的劳动力市场的价格之间的体制关系，就存在差距。
有一天中国到了和美国一样的时候，这个差距也仍然存在。日本、美国、欧洲已经完成了工业化和城市化，人口的分布的结构已经趋向稳定。而中国大量的农民正在考虑明年是否是到福州、还是到厦门、还是到北京、上海或者到珠三角打工，已经出来打工的农民还在想明年是否把老婆和弟弟接出来一起开个店，省得老给别人拉打工。
我们刚才说到，我们城市的需求从哪来，甚至说在中国的经济发展过程中的观望，我觉得是缺房屋的人在观望，还是
不缺房屋的人在观望。解决低收入老百姓的问题，主要不靠他们买房，有一部分人靠存钱买。去年24号文件，国务院的24号文件，就是解决低收入群体的住房的若干意见。整个普通老百姓的大部分人都受益于住房保障体系的发展。
当务之急是改善低端和最低端老百姓的收入。这就有了24号文件，扩建廉租房，而且要做到应保尽保，要提供政策性的保障住房。我们从提问的问题刻意澄清一个混淆，把任何问题都推到市场中去解决是做不到。社会保障住房分四个部分，第一个部分人就是完全没有劳动能力，没有工作，没有收入，只能靠低保生活的人，叫特困群体。还有一部分人有收入，有劳动能力，但是他们的收入一个月连一顿肉都吃不上。低收入群体和最低收入群体这两部分群体，由政府提供廉租房满足他们的住房需求，这叫做救助型的保障。我们刚才说我们已经盖了很多房，但是还不够，我们前期盖的房子只是解决
大多数的人买房的问题，今后我们要解决所有的人都有房子住，这是一步。
第二个层次的住房保障体系叫援助型，你自己有点能力，但是不够，政府再帮你贴一点，你作为个人在社会上竞争所取得的消费能力，比如说你也这个能力，但是要等到60岁才能买得起，但总不能叫你60岁再娶媳妇，20几岁就应该娶了，
这怎么办呢？不够钱买房子的，政府帮你一把，这是援助型的，这个覆盖面比较宽，因为有十成能力中，有九成，缺一成，叫住房消费能力不足，有十成的能力，有一成，缺九成，也叫住房消费能力不足。所以这就是经济适用房，它的定义是有限产权房，不用交土地出让金。它的户型和房价都受到了政府的限制，它的享受的对象是政府规定的，不是谁都可以享受到的。只有住房能力严重不足的人才可能享受到。经济适用房，我们简单地说，有八成、九成能力的，两禁两限房，经济适用房是具有一定商品房性质的，因为你要花钱买，具有商品房的性质的保障房。两禁两限房，具有一定保障房性质的商品房。
我们也没给大家细数，援助型保障住房的分类，还有很多住房的补贴。24号文件也提出了要求各地征服示自己的侨眷，采取一定的货币监督或者贴息，这都属于援助型的保障住房。
第三部分是互助型的，大家互相帮助，你帮我、我帮你，我们自己互相帮助就可以了，更政策是什么关系？政策是政府的行为，我们互相帮助有政府什么事？公积金就是互助型的政策，大家把钱搁一块，谁需要谁借，公积金这种社会统筹跟社保、医保不一样的是，你缴纳了医疗保障的资金，你一辈子不得病，不得就不得了，医保机构不会说，你一辈子没得病，不会说在你离开这个世界前把所有的药都吃了，你没得就是没得。但是公积金不同的是，这个钱都是你的，你一辈子不买房，到60岁的时候可以把这个钱领出来。钱还是你的，不会因为你没房子这个钱没了。所以你有五千块工资，每个月存12%，第二公积金是免除个人所得税的。第三公积金部分在借公积金来购买的时候享受的利率是比商业银行的优惠贷款还要优惠。
第四个层面是自助型的，是自己帮助自己的住房保障政策，这个政策在我们国家还没有普遍实现的相对应的方式，但是在其他的国家已经很普遍的，比如说住房帐户都是属于自助型的，你比如可以开一个自己的帐户，可以自愿往里存钱，但是跟政策有什么关系？只要你往这个帐户里存的钱，可以减或者免个人所得税。公积金是限提取的比例的，但是这个自助保障是没有限制的。这对白领阶层来说，解决自己的住房问题比较好，这个帐户的钱不能取出来干别的，唯一的出路就是拿出来改善住房。我们国家在住房改善的问题都有比较完整的覆盖，所以我们不要把这个问题跟房价混为一谈。
能够大多数人买得起房子，体现房价的过快上涨是不合理的，但是要实现大多数人买得起房子，绝不可能短期之内办得到。比如10个人要买房子，即使把房价降下来，也只有3套房，这能不能变成10套？我们需要大多数人可以买得起房子，最快要20年到30年，那时候中国的城市化，城市的住房总量，基础设施完善基本完成了，第二社会阶层和中国阶层成为是城市的主干。发达国家的中产阶层是大的阶层，穷人和富人的比例都很小。直到中产阶层所占的比重最大，我们才能够达到大多数人买得起房子的程度。我们正朝着这个目标长期努力，但是这一定是一个长期的艰苦的目标。
我们再说一下宏观调控，别夸大宏观调控对房地产的影响和调控能力。别指望宏观调控解决穷人的住房，影响房地产的政策包括三个组成部分，宏观政策、公共政策和产业政策三个组成部分，解决穷人住房的问题叫做公共政策，公共政策有多长？要一直长到共产主义实现之前。就是中国有一天到美国的程度的时候，也将确信无疑的有一部分的老百姓靠自己的能力，一辈子都解决不了住房的问题，就需要政府提供社会的援助。公共政策我多解释几句，美国人喜欢讲人权，人人生而平等，人人有追求幸福的权利。
人人生而平等是对抗欧洲古老的传统下，那种贵族式的制度，房权分社会等级的。人人有幸福的权利是对抗宗教中要
求人们放弃对现实幸福的追求，是神权。这是房权和神权。我们刚才说的，人权观提出，你追求现实幸福是一种合理是一种善，不是恶，它是一种进步，但是它不完善。到了上个世纪中叶，人人生而平等，追求幸福挺好，但是没追求到幸福的那个人怎么办？
经济是优胜劣汰的经济，那没追求幸福的人是不是就该饿死街头？人人有幸福的权利和人人有享受社会保障的权利，这个关系就形成了。公共政策就形成了，公共政策不仅是社会保障的权利，在我们的住房里头主题的公共政策就是住房保障。宏观政策只是一个看天气增减衣服的性质，别夸大宏观经济的作用，是维护短期内经济运行的政策。产业政策是关于我们这个行业如何健康发展，不断提高工艺技术水平，提供资源节约能力，提供民族社会需要的程度，以及大中小企业内外协调发展的程度，这叫产业政策。宏观政策、产业政策和公共政策的关系，我们再打一个比方，你们过日子也需要三政策，一是产业政策，一个是宏观政策，一是公共政策，你都当了老总级了，是你家的顶梁柱，但是你们要作为一个社会的细胞，要想长久可持续的发展，要想继续拥有一定的社会地位，希望寄托在你的儿子身上，就把优势的资源往儿子身上堆，给上最好的学校，请最好的家教，去欧洲留学。
你把你们家的优势资源推到儿子的身上，把这些优势集中在这个社会的某个部位。促使它的加快发展，以保障你们的长远利益和整体利益，这叫产业政策。光这政策行不行？你有没有父母啊？父母要不要赡养啊？你要不要留一定的资源应
对这个事，你们两夫妇都是吃五谷杂粮的难道不生病吗？不要留一定的保障吗？光有投资保障就行吗？你儿子从不看天气
预报，出门不带伞，穿衣服不看天气，这样你光有投资也没用。所以今天要做什么明天要做什么都要研究，维持经济的自生，经济平稳运行。所以，宏观调控政策解决不了穷人住房的问题，穷人住房的问题是公共政策管，24号文件明白无误地描述关于未来住房保障体系发展的基本框架。因此它也是我们住房领域里的政策。又回答了一个问题，就是政策住房。
中国的经济现在的确遇到了很大的挑战，这不是什么房地产领域单独遇到的问题，我们遇到的问题是全世界遇到的问题。第一问题是通胀，现在我们遇到的问题是通货膨胀这件事，通货膨胀和房地产的影响，有意思的在于，当通货紧缩的时候，房价会大跌，这一轮我们遇到的时候，防空战的时候，房价又会下降。现在从中国到新兴国家，都面临着通胀的压力。在通货膨胀的情况下，都面临着压力。俗话说此一时彼一时，什么叫做通货膨胀？涨价叫通货膨胀，老百姓这么说没错。通货膨胀不是东西贵了，是货币缩水了，而实物资产涨水了，叫通货膨胀。
去年100买的东西，今年要120块。100元作为单位货币的单位价值减少了。在通货膨胀的情况下，我们都是现挣现吃，容易解决问题，这个月物价上涨了，政府强制地把工资也提高相应的幅度，上个月提高多少，这个月也可以提高多少。
但是我们除了收入之外，还有资产，存在银行的钱怎么办？我100块钱在银行连本带息104，我要买去年100块钱的东西，今天要110块钱才行呢，人们的存量在缩水。
通货膨胀大家努力把货币资产换成实物资产，大家都拿钱去买房子，房子就涨价，货币资产缩水，通货紧缩的时候大家努力以货求币，因为上个月100买的东西这个月95就卖，叫通货紧缩。所以日本和香港97年的金融危机之后都是长期的通货紧缩的长期伴随的。越遇到通货膨胀房价越涨，非典型的情况是，通过通货膨胀把房价连在一块。你看越南，高通胀和房价下滑连在一块，我们面对的问题是传统经济学中的新问题。问题从来没有对错，只有解决问题的方法才有对错。俗话说此一时彼一时，新兵打战，兵无常势，我们今天面对的是新问题——通货膨胀，通货膨胀的压力很大，我刚才说了，不是我们自己收紧货币供给以及增加粮食的产量就可以对付得了。
再给大家说一个经济道理，美国从去年以来，说自己是流动性短缺，所以它采取了一系列补充流动性的政策，比如说
连续7次降息，这是货币政策，政府批准国务院一千亿减税，这是财政政策。所有说自己流动性短缺的国家不缺钱，钱多
得富余，没地方放。所以才有热钱一说。这是他们的钱不肯进入实业性市场，所谓的流动性过剩的国家不是不缺钱，是极其缺钱。我们中国面临的问题就是这样，政府的钱够花吗？不够。就在上周有一条新闻，全国人大常委会批准国务院提出的修改2008年国民经济预算的报告，为什么要修改？原来的收入和支出平衡的关系今年是不行了，我们给老百姓开了很多的帐单，我们要完成全年医保。这要叫多少钱？
第二我们要在农村普及农村养老制度，这又要多少钱？八亿农民啊，然后我们说全社会保障住房政策，今年我们又提出，农民买家电政府报销26%，正当我们这些钱要花的时候，雪灾来了，地震来了，政府缺不缺钱？股市缺不缺钱？缺！股市最大的问题就是没钱，股市就是融资的地方，问题在短期之内有这么多的股票供给，不论大小非也好，融资也好，没有那么多的需求来接。现在的股民要套，要想到4000点解套，还得三到五万亿的钱给他们解套，我现在6000点才能解套，不一定房地产最缺钱。
第二的问题我们现在的粮价和国际严重倒退。我们有个堰塞湖，但是它不能老堵，总有一天憋不住的时候会崩溃，我们现在还看不到国际粮价自动下降的迹象。要所有的粮食和成品油的价格都会上涨。
第三大家都说，我们现在人民币在升值，其实人民币升值对，也不对。人民币在过去的三年只在北美地区升值，对欧元那方面仍然是贬值还不是升值。如果美元在经过三年多对欧元，特别是去年加速贬值，美国的经济没到崩溃的地步，那下半年美元兑欧元转为升值，对我们的外向型经济的发展的考验太大了。人民币兑美元升值，美元兑欧元升值，外向发展就会遇到很多的问题。当然宏观经济中遇到的新的危险还有很多，尽管我们说了很多的困难，我们有没有乐观呢？有乐观，从长远来看这个乐观还是很多的，我刚才说中国的建设，城市建设刚刚拉开帷幕。我们的房地产仍然是经济中的支柱产业。具体到海峡西岸，我们福建省随着两岸关系的不断改善，我们有可能迎来一个对住房建设新的局部化的高潮。
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