引言：二手房市场经过春节后的回暖和盘整，价量一直稳步上升。在将近年中之时，年前需求逐步得到释放，5月二手房市场保持平稳的上升走势。由于上月需求及成交稳步上升得较为夯实，因此，本月成交量得以保持平稳上升的势头。

        本月二手房成交的持续上扬，主要原因是其对一手房市场的替代性作用越来越强的结果：首先一手房市场的严重观望情绪，使部分刚性需求转移到房产品质相差不大的二手房市场上；其次，较好地段的一手房供应乏善可陈，使得部分特定的刚性需求退而求其次，选择可替代性产品；第三，“5·12”汶川大地震也在一定层面上让更多消费者关注一些建筑结构良好的二手房。

       【指数分析】

        5月二手房持续上涨

        从表1可以看出，5月的福州二手住宅价格指数延续了前4个月份的上涨态势，涨幅有显著上升。5月份的二手房住宅价格指数为1085，环比涨幅为1.21%，较4月份1072的价格指数和0.68%的涨幅有一定程度的上涨。结合图1来看，二手房市场自从2007年以来总体呈现上涨的情况，虽然在2007年9月和10月份旺季过后一度进入交易低迷期，但是从2008年4月份来看，二手房住宅价格指数一路保持上涨，5月的福州的二手住宅价格指数再创最高点，比起2007年的最高点1062还要高出23个点。

        随着一手房开发商不断推荐出各种优惠政策，一手房的普遍降价给二手房的成交带来了压力，在这种不确定的市场状况下，二手住宅价格指数却保持增长的势头,说明住房刚性需求的存在。在梯级消费观念不断强化的发展趋势之下，越来越多的消费者不再以大面积大户型作为自己的置业首选，转而根据自身条件，从房屋的性价比、地理位置以及配套设施等方面出发，选择最适合自己的栖息之所；不仅如此，国六条等宏观调控政策的导向性作用日益凸显，住房市场结构的合理化问题越来越受到人们的重视，伴随着消费者消费观念的日臻成熟，二手房市场必将走上更加健康、平稳的发展之路。

       【价量分析】

         次新房备受青睐

         如表2所示，5月的福州二手住宅成交面积达到9.28万m2，比上月的7.21万m2增加了2.07万m2，增长量达到２０08年上半年的历史新高。从图2我们可以清晰看出，福州二手住宅成交面积成交量从去年11月份跌入谷底到今年2月经历过动荡期以后，现在的二手住宅市场成交量趋于平稳增长。

     　从价格指数看，5月的二手房交易价格也有较大幅度的上升，而均价相比4月则上涨了130元/平方米，今年前４个月的交易价格均有小幅上涨，但涨幅都未超过100元/平方米。以上数据充分说明了住房需求的存在。随着市场的发展，二手房的概念已经发生了很大变化。在现在的市场上，次新房的数量在二手房市场中已经占据很大的分量，它们与新盘房源的品质相当，又有着较为完善的社区和配套，又可马上入住，次新房自身所具有的独特优势，受到了市场上大部分二手房购买者的喜爱，在某种程度上提升了二手房的价值。

        从表3中可以看出，5月份除金山的香江明珠和东区的武夷绿洲的同质化价格有所下降外，其他板块的代表楼盘的同质化价格都得到了不同程度的提升。海润滨江花园在所列的代表楼盘中同质化价格依旧遥遥领先，达到了8435元/m2。鼓楼区的梅海园代表楼盘中的同质化价格自2008年1月以来一路飙升，从1月6324元/m2飞涨到5月7468元/m2，是福州代表楼盘中价格涨幅最大的，说明鼓楼区的二手房很受购房者的欢迎。

       【成交面积】

       90m2以下户型成交量攀升

  　　从表４和图３成交面积段分析来看，5月份90m2以下的成交面积为3.43万m2，占总成交面积的36%，比4月份的34%上升了2个百分点。成交套数为570套，比4月增加了185套，其中成交套数占比为54%，相对4月份上升了3个百分点。与此同时，150～180m2、180m2以上的大户型成交套数占比都略有下降。

　　从数据上可以看出，5月份延续了4月份的成交状况，成交量主要集中在小户型楼盘，随着住宅面积区段的增大，其成交量依次递减。福州中小户型的房子，经过几年的市场培育也逐步进入了成熟的发展阶段，对于首次置业的消费者来说，资金有限，中小户型的房子总价较低，并在一个可认可和可接受的范围，所以中小户型的房子备受这些购房者青睐。

　　福州成交的物业趋向小型化，中小户型悄然走俏，其主要原因有：一是置业者对居室面积的选择日趋理性。现在的家庭人口以两口之家或三口之家居多，一般60～80平方米的户型是他们的首选；二是经济实用，适合初次置业者。中小户型房屋的总价比较适中，适合许多首次置业的消费者购买；所以一些比较热门地段的中小户型受到追捧。

        【各类物业】

         写字楼商铺不减投资热情

       

        从表５和图４中可以清晰看出，5月的二手物业交易量为11.4013万m2，比上个月的8.0609万m2增加了3.3404万m2，其中住宅仍然占据着大片江山，占到总交易量的的82%，比上月下降了7个百分点。

         与此同时，商业的成交量的上升不容我们忽视，本月的商业店面的成交面积为14703m2，面积占比为13%，比上月增长了9个百分点，成为本月福州二手市场成交量变化最大的一个物业类型，进一步印证了之前“商业物业将成为新的投资商机”的论断。由于海西建设已成为国内外关注的重点项目，中央、省政府都给予很大支持，为福州写字楼和商业物业投资提供良好的宏观条件。未来福州存在很大商机，商业店面和写字楼的商业物业将成为福州市房地产市场抢手的卖点。

        【热点透视】

         购房者精挑“抗震房”

   “5·12”汶川大地震，社会关注的焦点已经从房市拐点的争论，转移到了抗震救灾工作中。受此次自然灾害因素的影响，加剧了消费者观望情绪，投资者的置业观念和投资理财观念也发生较大变化，房产投资将变得更加理性、谨慎。购房者以往只看重地段和价格，现在将更关注楼宇的品质和承受自然灾害的能力，低密度抗震性能好的建筑将更受青睐。除此之外，目前人们的购房周期也明显延长。虽然从5月下旬开始，看房人数回升，但很明显，地震之后，人们购买房屋更加精挑细选，购买时考虑的问题也更多，这无形中拉长了房屋的成交期。

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