一直有人忽悠房市的奥运行情，早在一两年前就有人说奥运会会带来房价井喷，现在井喷无望，又说奥运会是房屋的销售良机。奥运会真的和房价会有什么关系么？

　　奥运行情论的鼓吹者认为，奥运会带来旅游人流，促使高端人士短期内云集北京。这种旅游人流将以奥运会为起点，持续较长时间。奥运的旅游旺季将带来豪宅的销售机会。这对北京的豪宅销售是难得的良机。

　　旅游高峰会带来房屋销售高峰吗？表面看这种理论蛮有道理的。

　　旅游高峰造就豪宅销售高峰，这种例子还真不少。海南就是一个典型的例子。海南的旅游旺季一般从10月开始，到次年3月结束。这期间正好是海南房地产的销售旺季，尤其是豪宅，几百万上千万的豪宅许多富豪眼都不眨就买了。而其他时间，房子还真的不太卖得动。

　　这种例子除了海南，在全国还真不少，一些旅游圣地的豪宅，一般都有这种特性。

　　奥运会将带来巨大的旅游人群，会是北京豪宅销售的伟哥吗？

　　不会，绝对不会！

　　奥运机会论者大大地错了，北京的豪宅和海南的豪宅是完全不同的概念。这二者不能简单类比的。这可以从两方面来说：

　　首先，海南的豪宅是旅游地产，在旅游旺季自然会迎来销售高峰。全国的富豪到海南旅游的时候，看到沙滩、大海、空气、阳光，看到旅游旺季酒店暴满，自然会拥有在海南买一套，在此建立一个据点的冲动。

　　而北京的豪宅呢？绝大多数根本不具有旅游地产的特性。因此，奥运会这个旅游高峰对北京的豪宅销售根本起不到作用。

　　第二，海南的非旅游旺季是夏天，太热，根本就没什么人，房子自然就卖不动。买房的只会在旅游旺季来买。而北京呢？买豪宅的客户基本与旅游无关，一年四季随时可以到北京买房，要买房早买了。何必一定要趁奥运会这个时候。忙着看奥运会呢！那有时间去买房。

　　奥运会与房市冷暖，本来是豪无关系的两件事。如果真要说二者有什么关系的话，俺预测，房市最低谷将在奥运会出现。当然，这个最低谷和奥运会没有什么因果关系。只是时间上的巧合而已。

　　为什么房市最低谷会出现在奥运会期间呢？

　　首先从销售规律来说，8月是房市销售的最淡季，天气炎热。晒得人们无心看房，售楼部门口罗雀，房屋销售自然是低谷。一年之中最淡的淡季是7-8月。销售量往往还不到正常销售的一半。

　　2008年将是有史以为房市最冷的冬天。奥运会又是冬天中的数九寒冬，这可以从四个方面来说：

　　第一，刚性需求将在8月达到最低谷。

　　这一两年房价涨得太快了。2007年的楼市疯狂将地产推到了灭亡的边缘，大部分城市的房价，都在涨了50％以上。许多城市房价经历了一年涨一倍的神话。高房价把刚性需求都消灭得差不多了。

　　2008年3月开始，各楼盘降价促销又剌激了部分需求。但这种剌激是一把双刃剑。一方面使3-5月销量有所反弹。但反弹之后是进一步的下跌。使7-8月的成为刚性需求的最低谷。买涨不买跌的效应将充分显现。因为贪便宜的在3-5月已经买了。没有买的，要么是彻底的空头，他们认为房市还要跌几年，还要跌一半。有的虽然对后市没有这么没有悲观。但他们搞不清房市是否还会再跌，担心抄底抄在半山腰上，也不敢买。

　　第二，奥会期间投资需求仍处于冰点。

　　2007年10月，投资需求就被房贷新政消灭了。我曾写过一篇博文，题目是“房贷新政让需求降低了30％”。从实际情况看，需求下降30％只是直接作用，间接作用无法估计。最关键之处是，房贷新政向房产投资者吹响了的撤退的集结号。投资需求急剧萎缩。

　　2008年的下跌，似乎跌出了房市的投资空间。但没有赚钱效应，又缺乏流动性。投资需求仍然处于消灭状态。

　　第三，资金链危机将在奥运期间达到高潮。

　　宏观调控紧缩银根。银行对房地产贷款急剧萎缩，许多企业几乎贷不到款。房地产企业资金链全面紧张，7-9季度是房企到期还贷的高峰。将使这种危机在奥运会期间达到顶点。让开发商不得不走上了降价甩卖的道路。但是买涨不买跌，降价甩卖引起了购房者的观望心理。少数开发商为了避免这种现象，采取一步到位的措施。降价特别狠，一次性15-20%，有的甚至达到30％，一步到位，回笼资金的意图非常迫切。

　　第四，供过于求将在奥运会期间达到顶点。

　　需求下降的同时，8月将迎来供应高峰。07年的火热形式，让开发商加大了开发力度。07年下半年新开工的项目。将在08年7-8月形成供应高峰。房源供应非常充足。

　　豪无疑问，奥运会将成为房市的最低谷，是房市冬天中的数九寒冬。