供应:投放约1200套、34万平方米

　　自别墅用地被叫停后，别墅逐步成为市场的稀缺品。在2007年下半年整个房地产市场经历一轮“寒冬”之后，别墅市场也在经历着短暂的低迷。进入2008年以后，高端住宅市场又开始活跃起来，在囤地惜售一番之后，别墅类项目在2008年开始集体发力，纷纷上市开盘。据统计，上半年全市上市的别墅项目共有14个，其中闽侯板块有5个项目，列各大板块之首。金山板块有4个项目，五四北板块和马尾板块各有2个项目，永泰也推出一个唐乾明月项目。其中泰禾红峪、大洋鹭洲2期、云亩天朗2期溪谷、水岸君山、唐乾明月等五个项目是今年新推出来的别墅项目，其余均为今年之前的旧盘。而新的五个项目当中，仅有泰禾红峪是混合社区，其余四个别墅项目均为纯别墅社区，由此可见，纯别墅社区将成为福州别墅2008年的一个明显特征。依上表还可以看出，180-250平方米联排别墅依然是福州别墅的一个主流产品，市场上类别墅产品在逐步减少，取而代之的是300-450平方米独栋产品。14个项目投放量共计1216套左右，面积34.04万平方米。不管是项目个数还是投放套数，都是2006年后的又一个高峰。

　　成交：销售约542套，占比44.6%，云亩天朗销售成绩最好

　　由于多次加息、提高存款准金率等，使房地产市场趋于紧缩。别墅市场也受到相关政策的影响，但从整体的市场反应上看，其影响远远低于普通商品房。在上半年推出的1216套别墅当中，实际销售了542套，目前市场上还剩余674套，平均每月销售90套左右，日销售3套左右，销售率达到44.6%。在今年新推出的5个项目中，云亩天朗销售成绩最好，新推出的170余套别墅目前仅剩下12套，大洋鹭洲2期、水岸君山的销售率也分别达到60%和40%，而唐乾明月和泰禾红峪等项目由于上市时间不久，以及开发商惜售等方面的原因，存余量还剩下大部分。总体来看，别墅市场供大于求，预计上半年的存量在下半年也很难完全“消化”。销售呈现四个特点：

　

　1、从产品类型分析：独栋别墅销售情况最好，其中云亩天朗、建发领域的销售率都超过或近90%；其次为联排别墅和叠拼别墅，如美林湾、大洋鹭洲2期、三盛中央公园及泰禾红树林的销售率都达50%-60%；最后为双拼别墅，如水岸君山和唐乾明月的销售率仅为30%左右。

　　2、从销售价格分析：目前市场各类别墅的销售单价与销售率并无太大的关系，价格的高低也取决于景观资源的占有、建筑特色和产品形态等，其中独栋别墅的销售均价正常都在11000元/平方米，销售情况较好，如云亩天朗和大洋鹭洲2期销售率分别为93%和60%；联排别墅的销售均价正常在8000-9000元/平方米，如美林湾、长滩美墅及大洋鹭洲2期，3个楼盘的销售率都超过50%。

　　3、从社区形态分析：混合社区的销售率要低于纯别墅社区，混合社区的销售情况明显没有云亩天朗及建发领域这样的纯别墅区的销售情况好；

　　4、从现房实景分析：现房实景的别墅楼盘销售情况明显好于在建别墅楼盘，如云亩天朗、建发领域、长滩美墅前期的修建，做到真正现房实景社区，不仅让客群能从建筑、道路、景观等各方面真正了解所需购买的别墅产品的特质，也能对社区的品质环境有了更深的了解，更能诱导消费者“明白消费”。

　　由以上分析，我们可以看出，福州市场别墅的销售状况与价格并无太大关系，销售情况的好坏取决的因素主要为：资源占有、产品类型、建筑特色、社区形态及现房实景等方面。

 

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