吴泽普律师坐在位于北京CBD中心的招商局大厦办公室里，俯视着楼下三环线上熙来攘往的车流。作为中伦金通律师事务所的律师，他常在此与他的客户谈论诸多法律问题。耸立在他办公室周围的是挺拔的国贸大厦和联排的建外SOHO等北京地标性的写字楼，在今年稍显寒冷的楼市行情下，这一商圈依然坚守着北京第一高房价。由于在三年前北京房价尚未高涨时就购置了房产，如今炒的热火朝天的“房价下跌”，对他没有构成任何影响。要不是网上频现的深圳购房者的‘断供’新闻，吴律师不会去深入了解“断供”这个对于他以及他所居住的北京都有些遥远的“新词语”。
“断供，并不是一个法律术语，网上频现的断供，应该是一种通俗的说法，其大意是指按揭借款人不再向银行偿还剩余按揭贷款。”吴律师说。据他分析，导致“断供”的原因很多，如借款人本人或家庭因遭受意外事故、下岗、失业、死亡等原因造成经济状况恶化而无力偿还贷款，或者借款人因临时有事或遗忘不能及时存入足额月供款而形成的短期断供。而像深圳出现的这种集体的有意“断供”，吴律师还是头一次听说。
在吴律师看来，隐现于深圳的“断供”现象诱因在于深圳过山车一样的房价走势。现在有断供想法的人，很大一部分都是在去年房价最高点时购入房产的人，彼时的高房价哄抬着人们的购房热情，炒房者也在推波助澜，开发商开出的“首付仅需一成”更是激发了很多深圳外来者的安家梦。然而，没想到的是，时间仅过去半年，深圳的房价已经下跌到“再买一套房都比继续供房更划算”的地步，有些购房者欠银行的贷款数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，成了负资产。很多人就是被这种心理落差搅得寝食难安，萌生了“断供”的念头：如果继续供，就会继续承受高额的月供和与现价相比的资金损失，不如就断了吧。
“不能断！”吴律师很认真地说。作为律师，他深知“断供”所带来的一连串后果，而很多在气头上的购房者此时却难有体会。
断供后的债务承担并不仅仅以所购房屋为限
首先，一旦断供，就意味着借款人违反了其与银行签订的借款合同，构成违约，从而需要向银行承担违约责任。吴律师说，断供之后，并不像很多人想象的那样简单，直接把房子扔给银行了事。借款人除了需要按借款合同的约定向银行承担相应的违约责任外，还要承担因违约所导致的其他相关经济损失，比如诉讼费用、银行执行房屋时发生的拍卖费用、房屋被执行后“浮亏”变成“实亏”等。并不是说借款人对月供不管不问，银行就能拿你没辙。通常来说，断供一两个月，银行会进行善意提醒，如果连续断供超过一定期数（一般为三个月）或累计断供超过一定期数（一般为六个月），银行则可以按照借款合同的约定解除借款合同，要求借款人提前偿还全部剩余贷款并支付违约金。
更严重的后果是，贷款人的房子被银行收回。在与银行的合同中，房屋是抵押贷款物，如果贷款人不能如期还款，银行可以按照合同处置房屋。这时，银行会诉诸法律程序，向贷款人提起诉讼。虽然有人说被起诉也可以不到场，但是法院可以缺席审判，借款人不到场并不能改变对其不利的判决结果。而银行胜诉后，将有权申请法院执行借款人的抵押房屋，贷款人的房子就相当于给了银行。如果借款人购买的房屋未办理产权证或产权证办理后未办理抵押登记，银行一般也会在提起诉讼时对借款人房屋采取诉讼保全措施，并在胜诉后通过申请强制执行，处置借款人所购房屋。
处置房屋所得扣除相关费用后，如不足以清偿银行全部债权，银行还有权向借款人进行追偿。也就是说，借款人断供后，其债务承担并不仅仅以所购房屋为限，银行对按揭贷款的无限追索权决定了借款人必须终生背负未清偿的债务，且债务数额会越来越大，直至全部债务得到清偿。
在房价大幅“跳水”的今天，如果贷款者的房产被拍卖，则会由“浮亏”变成实亏，贷款者甚至要动用其他财产来偿还剩余债款。对贷款者来说这是个“房财两空”的结局。
此外，由于在银行发放个人住房贷款时，开发商往往需要承担阶段性保证责任。具体来说就是在借款人的房屋产权证和抵押登记手续办理完毕之前，如果借款人不按时偿还月供款，银行可以选择由开发商代为偿还，直接从开发商的保证金帐户内扣除相应款项。对于那些去年刚买房的人来说，可能有相当一部分人归于此类，这些人在断供后，银行可能会直接扣除开发商的保证金，而暂时不向其催款或解除借款合同。但是，开发商在承担保证责任后，有权向借款人追偿垫付款项及利息。有些买卖合同还会约定，当借款人未能如期还款时，开发商也有权将房屋收回。
但吴律师说，这还不是最坏的结果。
不良信用记录的出现对借款人将后患无穷
断供对借款人的最坏影响将是在央行的个人征信系统中留下不良信用记录，被列入信用“黑名单”。这其实也是那些使用信用卡的年轻一族迟迟不敢断供的主要原因。因为一旦出现不良信用记录，以后再申请信用卡、申请贷款时都会受到不利影响。从这个意义上来说，那些已经断供或将要断供再去买第二套住房的人，“基本上很难再获得银行贷款”，“即使尚未列入黑名单，但是第二套房屋贷款也要提高首付款比例，也增加了二度置业的难度。”
吴律师认为，我国的个人征信系统建立时间不长，目前主要与申请商业银行贷款与关，但随着时间的推移，将来需要考察个人信用状况的情形应该会越来越多，个人信用记录也将变得越来越重要，届时，不良的信用记录甚至可能会使大宗消费、就业、职位升迁、出国等受到种种限制或不利影响。随着我国诚信制度的逐渐完善，断供将对个人经济生活会产生巨大的负面影响，从某种意义上来说“断供”也就相当于断了后半生的很多发展机会。
中国式次贷危机不会出现，房贷消费应建立风险意识
从法律上来讲，很多人意欲“断供”，其实是因为对两个法律关系的混淆。购房者买房，一个是与房地产开发商签订的买卖合同，一个是与银行签订的借款合同，这属于购房者与两个不同法律主体之间的民事法律关系。因此，贷款者不能因为从开发商那里买来的房子贬值而去破坏与银行的借款合同，不能将在买卖合同中所受到的“损失”（在房屋处分前，这种“损失”并不是实际损失，只是“浮亏”）转嫁到与银行的借贷关系中。如果认清这一点，或许有断供念头的断供者会更理智一些。
吴律师注意到，同样是这波在房价高位接盘者，在想要断供之前，曾经向开发商申请过退房、追讨过差价。但是在房价下跌、市场疲软之时，有些开发商连自身的生存都难以为继，哪有更多精力关注这些已经付过款的客户。如此看来，“断供”也是无奈之举。但无奈不等于对自己有利。和很多人一样，吴律师仍然相信，房地产作为不动产，长远来看具有可观的升值空间。作为一个理性的消费者，吴律师建议购房者应该有自己的独立判断，特别是对于那些买房自住的人来说，房价一时的回落并不能代表以后永远只跌不涨。
而且出现在深圳的断供现象只是深圳特殊的房地产市场所衍生的极端个案，不会蔓延至其他城市，更不会引发中国式的次贷危机。因为在根本上，我国的住房贷款是普通抵押贷款，绝大多数借款人均为信用及还款能力正常的人，而美国之所以出现次贷危机是因为存在大量的风险较高的住房贷款，借款人是信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人。
对于那些尚未购房的人来说，吴律师则建议应坚持适度消费的原则，贷款前应充分预估自身的经济承受能力；对将来一些难以控制的风险（如意外事故、疾病等），可以采取购买相关保险的手段来防范，以化解风险或将风险降到最低程度。特别是随着我国法制化进程的推进，消费者也应该随之成熟，一方面要理性消费，杜绝投机和炒房行为，另一方面也要勇于为自己的消费行为负责。
作为一名律师，吴律师更希望人们在经历房地产市场的起落之后，能懂得在享有法律赋予的权利同时，更加理解所应承担的责任和义务。有些时候法律的界限仍不可触碰。
返回海西房产网首页>>