引言：

        6月，福州二手房市场出现价跌量增的现象。对此，业界普遍认为，受一系列房地产调控政策影响，福州二手房市场依然处在调整期，但从发达国家所走过的历程看，随着城市化进程接近尾声，房地产一级市场的规模已越来越小，而二级市场交易所占份额则越来越大。这也是楼市稳定发展的必然趋势。

        [指数分析]

        二手指数微弱调整

         从表１可以看出，今年6月份福州二手住宅价格指数较5月份有所回落，不过这应该只是市场的微弱调整。前半年一、二手房价格“倒挂”现象在福州局部区域已经发生，这是整个房地产市场在盘整过程中的一种非正常现象，这个盘整过程的出现有一定原因，但是相信，房地产市场在各项政策的宏观调控下最终会趋于稳定，待市场成熟后，一、二手房价应该会回到各自的轨道上。

       [量价分析]

       成交量较上月增长近五成

         从表2可以看出，6月成交面积已经达到13.89万m2，比5月份增长了49.68%，这样的涨幅不由让人对二手房市场充满信心。据分析，二手房市场成交量回暖上扬，主要原因是其对一手房市场的替代性作用越来越强：首先，一手房市场的严重观望情绪，使部分刚性需求转移到房产品质相差不大的二手房市场上；其次，较好地段的一手房供应乏善可陈，使得部分特定的刚性需求退而求其次，选择可替代性产品；第三，汶川地震将导致二手房市场抛售混合结构的二手房。
  二手住宅成交量保持增长势头，说明住房刚性需求的存在。

        [细化分析]

         小面积备受青睐 大面积暂被冷落

        从表３可以看出，6月成交量主要集中在小面积的楼盘上，而且有一直增长的态势，并且随着住宅面积段的增大，其成交量逐渐递减。6月90m2以下的二手房成交面积占比和成交套数比例较上月都有显著的增加。目前，随着房价的不断攀升，需求者不得不把越来越多的注意力投向了性价比和居住品质俱佳的小户型二手房。另外，由于以前建设的房屋面积都比较小，“以小换大”导致小户型供给增加，这是小户型成交量一直增长的另一个重要原因。据了解，许多购房者之所以选择二手房，主要是由于其具有即买即住的优势，总价又比一手新房低，而一些因拆迁或更换居住环境而再次置业的购房者表示，希望购买邻近原住地或居住便捷性与原住地接近的房源，于是市中心二手房住宅便成为最受这些购房者关注的区域。市中心二手房的区位优势很明显，其周边医疗、商业、教育、交通等各项配套设施都非常完备。而市中心因为区位经济，一般地段住宅都比较集中，地价较高，有升值潜力，所以就成就了小户型二手房供不应求、一路走高的局势。

       [板块分析]

        鼓楼金山稳居榜首 台江五四勇往直前

 　　从表4可以看出，6月份福州二手房市场中，金山、台江、五四北、江滨板块成交面积都有不同程度的增长，台江和鼓楼区以其自身优越的地理位置和齐全的商业设施条件，成交面积占比达到总成交面积的40%，除了其自身具有得天独厚的外在条件以外，这些板块二手房源充足也是很重要的一个因素。本月台江和五四北的成交面积涨幅最大，都在原来的基础上翻了一番。鼓楼区则依然保持上月的水平，稳居交易面积榜首，成交面积占比达到了22%。其他板块的成交面积都有不同程度的波动。其中东区、西区、马尾等板块的交易面积均有小幅下降。

       [代表楼盘价格]

        地段好、配套佳住宅售价上升

         从表５中我们可以看出，江滨板块的海润滨江花园在所列出的代表楼盘同质价格中继续独占鳌头，本月同质修正后成交价格为8654元/平方米。相比上月的8435元/平方米略有所提升。而梅海园几个月来一直紧追其后，位居第二，同质价格达到了7677元/平方米。而大名城以7246元/平方米稳保季军的位置，由于地理位置的优势和配套设施的完善，鼓楼和江滨区二手房典型代表楼盘梅海园和海润滨江花园分别以7677元/平方米和8654元/平方米的价格远高于其他区域的价格，成为福州二手房市场均价最高的地方。

         [物业成交分析]

         车位投资看好 写字楼租售两旺

         从表7中可以看出，虽然住宅仍是二手业务中的主角,但车位车库的份额正在不断上升。
         目前福州虽然偏远地段的小区配建车库还有供大于求的状况，但主城区内一些小区停车难问题已经显现，因为车库（位）“数量有限”，有的已经被当作了投资产品，每平方米数万元的售价甚至远远高过了住宅单价。有关人士认为，在车库问题上，今后只有以“谁投资、谁收益”的方式鼓励开发商在配建标准之外多建车库，并鼓励允许车库转让以鼓励投资，才能真正解决市民停车的实际问题。而目前福州的商业布局也在进行调整，这种调整给福州二手商业物业未来的发展留出巨大的空间。

     

        观点

         中介市场重新洗牌

         福州房产中介数量从高峰期的1200多家迅速减少三成,随着交易淡季的来临,估计还将有20%以上的二手房中介门店和二手房经纪人在这个炎热夏季“蒸发”，二手房中介业务将集中到实力较强的几家二手房中介企业。

         2005年至2007年上半年的两年半时间，福州二手房中介行业高速发展，最多时有1200多家中介门店遍布大街小巷，上万名二手房经纪人组成了庞大的从业队伍。而在今年上半年，福州的二手房市场中介数量减少30%以上，随着二手房市场进入7、8两月的传统淡季，二手房中介行业洗牌进度正在加速。面对新的市场形势，福州的一些大型二手房中介企业准备重新瓜分市场，同时对从业人员提出了更高要求，开始注重员工培训和团队建设、培养高素质的经纪人。在二手房产交易服务走向精细化的同时，为二手房提供贷款担保的担保公司也打出了“服务牌”，进一步保障交易资金安全，规避部分中介未设立专项账户、挪用购房款的乱象。

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