上半年的全市商品住宅成交量，剔除经济适用房部分，开发商提供的商品住宅中，每5套，有3套是本地人购买，2套是外地人购买——

　　随着“东扩南进西拓”战略部署的逐步推进，福州渐向“跨江面海”型城市发展，人居水平大步提高，曾经以在全国沿海城市较低的房价吸引着来自温州等地的投资客，也曾以日新月异、美轮美奂的城市面貌吸引着全省各地人来榕安家置业。

　　但在今年上半年的商品住宅成交统计中，1.01万套中74.57%的购房者为本市居民，这与前几年的统计数据有较大的落差，难道外地人在榕购房比例大为下降了吗？

　　外地人在榕购房比例最高时达67%

　　外地人在榕大规模购房始于2004年，这一年，福建省进行城镇户籍制度改革，允许外地购房者户口落地，受此利好消息影响，大量的外地人涌入中心城市购房置业、安家落户。福州市则在2001年的购房落户政策基础上，放宽购房落户准入条件，手续上更加简洁明了，方便了广大购房者。

　　当年，外地、境外人士在榕购房比例大幅攀升，合同登记量26817宗、面积299.2万平方米、金额99.28亿元，分别占同期全市商品房成交总量的47.43%、46.04%和46.84%，这其中，温州人购房比例占7%。比2003年有着较大突破，2003年外地人购房比例不过20%。

　　2005年外地人购房比例继续攀升，达到60%，这一年温州投资客大量涌入。2006年则达到近几年的最高峰：67%。到2007年，由于温州投资客的陆续离场，迅速攀高的房价以及严重的市场供应不足，阻止了大部分外地人继续在榕购房置业，外地人购房面积所占的比重由一季度的30.12%下降到三季度末的28.78%，住房消费呈现出本市居民购房置业为主的趋势，“炒房”现象有所遏制，外地人购房降温。但是，整年的外地人购房比例还是坚守在40.18%。

　　开发商一贯重视外地市场的开拓

　　“外地人购房比例25.43%，是不包括八县(市)的，这次统计应该是用大福州的概念”。业界专家刘福泉告诉记者。在成交的1.01万套商品住宅中，经济适用房有3233套，占比32%，由于经济适用房的申请人必须是五城区城镇低收入居民家庭，这一部分购房就成了本地人购房比例的重要组成部分，经过换算，剩下的由社会开发商提供的商品住宅成交量6800多套中，外地人购房量大约在2600多套，本地人购房量大约在4200多套，基本比例在2：3，也就是说每5套中，3套是本地人购买，2套是外地人购买。因此，对于开发商来说，外地人购房力量依然不小。

　　在记者调查采访时，多数楼盘负责人表示，外地人群购房力量一直是他们关注的目标，并且在实际成交中占据主要比例。侨大董事长孙福山告诉记者，在中天金海岸有的组团中甚至有高达70%的购房者是为平潭籍的。此外，由于福州的“购房落户”政策，某些前几年已在福州购房的“外地人”已经成为“本地人”，而这些人在福州的第二套甚至第三套住房将会被统计在“本地人”购房的比例中，也就是说“本地人”购房比例中部分是来自落户福州的外来人口所产生的。

因此，近几年来，福州一线品牌开发商都非常重视外地人群的市场购买力挖掘，在福清、长乐、平潭等地的交通主干道、闹市区随处可见福州楼盘项目的路牌广告，一线品牌开发商中多数有在八县做各种各样的客户见面会活动的经历，就在本月中旬，家天下·三木城就在连江举办为期一周的“清凉一夏·大家乐”推广活动。在4月份清明时节，本报就在长乐举办车房联展，将原来一直在八县“单打独斗”的一线品牌项目，如三木、三迪、正祥、华辰等组织起来形成规模效应，就连从事策划代理的前线地产也携带旗下北尚等项目参展。

　　此前主要针对市区年轻人的金山项目中庚城，其营销总监陈其利表示，传统的营销模式已不适应当前的市场变化，中庚集团一直在营销思路上不断创新。虽然中庚城一期项目主要针对市区年轻人，但是后期产品将会把营销阵地延伸至更大的购房群体，包括八县和外来人口，会特别针对这些外来人口做出相应的营销策略。

　　正祥·橘郡策划经理陈智勇表示，市区消费者接触的房产信息的渠道较多，也较为全面。而外地及八县消费者接受信息不到位，很多项目信息无法在这些区域中得到很好的传播，光靠路牌是无法带动有效传播，应把营销做成“行销”，真正走入当地，通过人与人之间的口碑传播实现相互带动的效应。他认为本报组织的异地房展会就是一个很好的方式，起到很好的品牌推广的作用。

　　挖掘外地人购房潜力有助于存量房快速消化

　　“本地人购房比例上升，外地人购房比例下降，这是有利也有弊的事。”福州市社科院经济研究所朱剑修告诉记者，一方面，本地人购房比例上升，说明福州本地人的居住问题正在得到解决，这促进社会稳定，抑制了房价的快速上涨；另一方面，单靠本地人购房消费，存量房消化速度就慢了，会导致市场疲软。

　　在今年上半年整个市场供应量有209万平方米，去化量为107万平方米，供求比例为2：1，考虑到经济适用房的推出量有41万平方米，普通商品房实际供求比已经超过2：1，存量房大量增加，多数楼盘是少量多次推盘，有的甚至是一栋楼里分批推出若干个楼层，在本地消费者与外地消费者都在观望的情况下，如何笼络更多的外地人来榕置业，是摆在各个开发商面前迫切需要解决的问题。

　　刘福泉告诉记者，外地人购房并不代表就是炒房，部分外地人买房的需求相对长远，可能作为养老、子女使用，而且目前福州的房地产市场环境已经不再适合炒房客进入福州，目前进入福州置业的外地人口，是基于相对理性的长远投资的考虑。因此，开发商有必要从锤炼企业内功上下手，让项目给客户带来更大的附加值，并且针对目标客群有针对性地推广，只要这样才会聚拢相当数量的外地消费者。