就市场关系来说，二手房和新房市场是明显的替代关系。因此，二手房的价格和销量也受新房的影响，并随着新房价格的上涨而上涨，下跌而下跌。在正常市场条件下，体现出螺旋型的跟随性。

　　但二手房市场对新房市场跟随的敏感性却在08年体现得并不明显，甚至明显脱节。

　　07年新房价格爆涨，二手房优势凸显

　　07年的楼市是这轮房地产市场周期中最辉煌繁荣的一年。武汉的房价也呈现出爆涨甚至是跳涨的态势。某些区域如光谷片区不到一年涨幅超过50%。而作为新房替代品的二手房的优势也越发凸显出来。

　　.相对于新房来说，二手房的优势主要体现在两个方面:

　　一、现房。相对于新房尤其是期房来说，二手房的现房优势较为明显。建筑品质、区位地段、配套等优劣一目了然。而且二手房大多配套成熟，可现买现住。

　　二、价格相对较低。由于二手房在开发程度、建筑品质、居住功能、使用年限以及维护程度上不及新房，所以价格相对新房要低得多。这也是大多数购房者选择二手房的主要原因。

　　正由于上述优势，在新房价格居高不下的时候，二手房市场获得了繁荣，以至于不少二手房业主的挂牌价参照同区域的新房，多少带有非理性的成分。据亿房研究中心数据显示，07年武汉二手房均价同比上涨超过1000元/平方米。

　　08年新房市场遇冷，二手房受到影响

　　07年，随着新房价格的爆涨，作为替代品的二手房房价也相应大幅上涨。尤其是中心城区二手房和次新房价格上涨最快，甚至有些二手房与同区域新房价格相差无几。加上税费因素，与新房相比已没什么优势可言。

　　08年以来，新房价格频频跳水，明折暗降不断，价格不断走低。但二手房价格却依然坚挺，并没有多少松动。相对于新房来说，二手房业主的降价意愿普遍不高。

　　究其原因主要有以下几个方面。首先，新房的降价主要由于国家调控和紧缩政策造成的开发商资金紧张和购房者的观望，而不是因为市场缺乏需求和购买力。开发商大多为回笼资金而降价，而

          二手房业主大多并不存在资金问题或者资金压力并不大。其次，对市场的期望值不同。随着调控特别是紧缩政策的持续、宏观经济变化的趋势以及购房者的持续观望，开发商也在相应调低市场和盈利预期，不断降价或者放弃观望加入降价的行列。而对于大多数二手房业主来说，其市场预期并未实质性下降，尤其是地段、建筑品质较好的二手房业主宁愿转为租赁长期持有或者高价挂牌，也不愿降价出手。最后,是物业的差异性。从近年来新房的价格走势来看，降价幅度最大的是配套不完善和交通便利性差的城郊楼盘，而在二手房市场大多物业坐拥繁华，地段优越，配套成熟，因而扛跌性较强。

 

　　据亿房研究中心数据显示，二手房尽管与新房一样存在交易量急剧萎缩的情况。但在价格表现上则相对要平稳得多，下跌幅度较新房也要小得多。

　　二手房业主预期调低，价格开始松动

　　虽然武汉二手房价格较新房较为坚挺，但随着新房价格的下降，尤其是国家政策的持续收紧，许多二手房的价格优势逐渐降低甚至消失。而二手房市场逐渐走向有价无市。如南湖某二手次新房的价格约为5800元/平方米，而同一楼盘二期新房的价格仅约为6000元/平方米。加上税费因素，其价格根本无优势可言。在这种情况下，二手房业主只有降价才能将房屋出手。

　　因此。在市场持续低迷以及新房不断降价的持续冲击下，二手房业主也不得不调低市场期望值，降低价格。尤其是急需资金，还贷压力大而急于出手的业主以及房屋性价比不高的业主更是如此。

　　而对于另一部分二手房业主来说，由于其所持物业区位地段好，建筑品质高，配套完善特别是不存在资金压力，因而继续抱有惜售心理。由此，二手房价格也将随新房价格的波动而波动，出现市场和价格分化。部分降价的二手房尤其是中心区面积适中、总价低的二手房受到购房者尤其是有着刚性需求的购房者追捧也就在情理之中了。这也将为处于寒冷中的楼市注入丝丝暖意。

　　但不论怎样说，二手房价格的松动对于购房者来说，意味着选择面的扩大，这不能不说是一件好事。

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