近日，浦东大道、源深路附近，一座名为vip的商住大厦，其中72套住宅以11489元/平方米的均价被集中交易，此笔交易均价相当于该区域内次新房市场价——约20000元/平方米的一半。

　　一般来说，由于整购牵涉的面积较大，最终成交价往往会较网上参考价或售楼处报价有所折让，但半价出售则属于异常交易。在网上房地产上，vip大厦涉及本次交易的房源，其预售证日期显示为去年年底，网上参考价竟然也只有11500-12500元/平方米。也就是说vip大厦以市场价一半左右的报价，在半年时间内公开出售，但并未引来抢购，最终仍以超低价交易收场，让人匪夷所思。

　　vip大厦属陆家嘴滨江板块

　　vip大厦位于浦东大道、靠近源深路，北眺黄浦江，属于陆家嘴滨江板块。记者在现场看到，vip大厦紧邻原为恒大地产原计划在上海获得的第一个项目(但最近该地块重新转让)的源深路1号地块，同时对面是沪东中学和国际航运金融大厦。vip大厦共有4栋楼，从外观看来已建成多年，建筑外形基本为2000年时较为流行的蝶式大楼。

　　今年7月25日，vip大厦3号楼内的76套房源(总计建筑面积9360平方米)在一天内成交，交易总额1.0814亿元，成交均价11552.9元/平方米。

　　据研究中心提供的数据显示，这76套房源中，有72套被一家名为锡尔投资管理咨询(上海)有限公司的企业购入，成交总价9672.9867万元，成交均价11489元/平方米。而另外4套，则是由4位台湾购房者购入，成交均价12500元/平方米。

　　就记者所知，目前vip大厦附近没有新房在售，次新二手房的挂牌价一般在15000-23000元/平方米，就算是上世纪80年代建成的老公房，挂牌价也在12000元/平方米左右，所以vip大厦11489元/平方米的整购价(其中4套为12500元零售)，难免让人大跌眼镜。

　　买卖双方都有新加坡背景

　　公开资料显示，vip大厦开发商——上海三泷房地产开发有限公司是一家中外合资企业，由新加坡三棨私人有限公司与上海卫百辛(集团)有限公司、上海天诚置业三方合资创办，成立于1993年1月4日，注册资本4962万元，法人代表名叫黄秀全。

　　本次整购72套房源的锡尔投资，是来自新加坡的外商独资企业，记者从上海市工商管理局查询锡尔投资管理咨询(上海)有限公司基本档案信息发现，该公司成立于去年5月11日，股东只有一家，名字叫syr capital singapore pte.ltd，注册资金仅35万美元，法人代表是黄浚岳。

　　这很容易让人联想到关联交易，记者接触到的房地产整购案，也常常发生在母公司和子公司之间。带着这样的疑问，记者拨通了黄浚岳的手机，但黄浚岳却在记者喊了一声“黄总”之后立即挂断电话，甚至没有询问记者的身份。之后，记者多次尝试拨打黄浚岳电话，均被拒接。

　　72套房源将做酒店公寓

　　附近几家中介门店的经纪人均表示，对该笔交易一无所知，“这么大的收购事件，而且价格这么低，我们中介都没听说。vip大厦有一些房源在中介挂牌，不过都是办公房源，没有居住房源，很多挂牌业主也是境外人士。”

　　也有中介指出，锡尔购买这72套房源的目的，可能是为了做酒店公寓。“这附近有很多酒店公寓，如东晶国际和邦臣万源等。”

　　记者从上海市工商局获得的资料显示，锡尔投资的经营范围为投资管理咨询、房地产信息咨询(不含经纪)、贸易信息咨询、市场营销策划咨询(涉及行政许可的，凭许可证经营)，他们符合酒店公寓管理的条件。

　　于是，记者致电vip大厦售楼处咨询，接线的江小姐表示，该栋楼确实要做酒店公寓，但对于投资者和接盘方的交易信息，她一无所知。

　　另据中介介绍，浦东大道、源深路附近的一些酒店公寓，有很大一部分的建筑房龄较老，所以目前来说，投资回报并不高，租金水平约在2.1元/平方米/天。按照vip大厦该批房源单套面积110平方米粗略估算，月租可达7000元。

　　而根据其11500元/平方米的价格估算，单套房源总价约是126万元。那么，若这72套房源真是作为酒店公寓出租，其投资回报约在6.6%。中介表示，“这样勉强可以接受，很适合在vip大厦以及周边写字楼办公的白领。”

　　开盘半年多销售像在做游戏

　　近日，在几个发布二手房挂牌信息的网站上，出现了原为恒大地产在上海第一个项目的“源深路1号地块”的土地转让挂牌信息，紧邻vip大厦的该幅地块的挂牌楼板价即已高达12667元/平方米。相较之下，vip大厦房源11500元/平方米的收购价格，便宜得让人匪夷所思。

　　记者在网上房地产发现，vip大厦的预售证日期显示为2007年12月5日，共推出房源196套，保留房源88套。在推出市场公开销售的部分，有住宅110套，车位96个，办公物业5层。

　　当时，其在网上房地产所报出的参考价为：2号楼是11500元/平方米，3号楼是12500元/平方米。也就是说，vip大厦是在去年年底(去年大部分楼盘房价触顶时)，以低于市场价一半的价格推出的房源。让记者感到疑惑的是，在接下来的这半年多时间里，这批价格低得诱人的房源却没有被抢购。

　　网上房地产销售速度表显示，vip大厦在去年12月份，签约35次，但同时，也有13次合同撤销;今年1月份，vip大厦没有签约，8次撤销;2月份，有3次签约和8次撤销;3月份，没有签约，但又有1次撤销;4月份，各有1次签约和撤销。可以看出，vip大厦在开盘后陆续有成交，但销售基本形态更像一种游戏——在签约撤销签约之间拉锯。

　　附近一位中介经纪人表示：“我们根本不知道那里有房子在卖，如果知道，我们肯定有客户要买的，这个报价比附近的二手房行情价低多了。”

　　对于vip大厦的销售是否秘而不宣，亦或售楼处是否因其早有下家而对多数询盘者进行回绝，记者不得而知。可以肯定的是，锡尔投资和三泷之间的动作，早在半年以前就已经展开。

　　佑威提供的数据显示，除了7月25日的72套住宅房源，锡尔投资还在去年12月5日，vip大厦开盘当天，购买了建筑面积7041.64平米的办公物业，成交均价10253元/平方米，总金额为7220.3792万元。

　　另外，今年4月7日，锡尔又从vip大厦购买了1套建筑面积111.94平方米的房源，成交价10160元/平方米，总金额111.3841万元。

　　据悉，项目另外成交的房源为：7套为上海本地人购入;20套由外籍人士购买;2套购房者来自台湾，有1套购房者来自辽宁，还有1套购房者来自福建。目前，除了开发商三泷房产仍持有的88套，约1万平方米房源之外，其他房源，基本上已经转移到锡尔投资手中。

　　记者疑问

　　vip大厦为什么没有正常亮相?

　　可以想象，若vip大厦在开盘时，即在网上房地产正常亮相并保持现场销售正常进行，极有可能在开盘当天就卖个满堂红，并且撼动整个陆家嘴滨江板块的当月房价。

　　但vip大厦的销售似乎一直停滞不前，由于在交易均价出人意料之前，没有机构保留或跟踪其网上房地产的相关网页，所以记者只能对该笔交易提出一些疑问。

　　疑问1：是否补办手续?

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，该项目在2003年已竣工，而网上房地产信息显示，vip大厦的开发商三泷房地产被批准从事房地产业务的日期竟然是项目竣工后一年(2004年2月3日)，预售证发证日期则是竣工5年后(2007年12月5日)。“可能这批房源早就被锡尔买了，只不过那时候这个项目的交易条件(手续)还不齐全，所以拖到现在才补办交易手续，在程序上相当混乱。”

　　同时，周边一些中介也透露，vip大厦的一些个人业主，似乎在近期才开始办理房产证。

　　但记者发现，这一推论有一疑点——若该批房源早被锡尔定下，为何不在去年年底，vip大厦拿到预售证开盘时就办理交易手续?就是说交易双方何必费时半年，还要作出一个网上公开销售的幌子?

　　疑问2：是否为了贷款?

　　亦有业内人士向记者分析，近来，不少企业出现资金紧缺的情况，因此安排虚假交易套取银行贷款也不是不可能。

　　不过，该说法随即遭到质疑：“一般来说，套贷的企业会把房价相对抬高，那他才能套到更多的贷款。”根据这一说法，vip大厦这72套房源11500元/平方米的成交均价，用来套贷似乎不太划算。

　　疑问3：是否关联交易?

　　记者认为，该笔交易更像一笔内部关联交易。记者致电浦东新区房地产交易中心税务窗口，相关工作人员告诉记者，为了避免上下家做低房价避税，低于市场价的房源一律按照市场价收税。

　　也就是说，锡尔以“腰斩市场价”购入该批房源，却仍要按照市场价缴税，并且，该批房源在5年内转让，买家都要承担高额的税费成本。看来，如果忽略这一来一回高昂的税费成本，vip大厦该笔收购案关联交易的可能性较大。

　　疑问4：是否违反限外政策?

　　无论如何，vip大厦这72套房源低价“整购”成交是一宗不折不扣的异常交易，且以买家锡尔投资如此之少的注册资金，它违反“限外”政策的嫌疑很大。

　　成交转手之后，这些房源会不会将作为酒店公寓，还将在二手房市场上流通，我们目前不得而知，到目前为止，记者还未从附近的二手房中介机构看到该批房源的挂牌信息。