福州市执行了近三年的“普通住宅”标准有所松动。本月4日，福州市政府下发了《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。其推出了“调整豪宅标准”、“放宽公积金贷款年限”、“超高层提前预售”等一系列举措，被喻为福州市政府部门的“救市一揽子政策”。一贯以来，政策对楼市需求的刺激作用不言而喻，对于近期相对低迷的福州楼市来说，是一个极大的“利好”。

　　一些业内人士认为，没有“一步到位”地放开“豪宅标准”也使得此次的政策看来有些“不尽如人意”。下半年政策如何？紧缩政策能否放松？房地产市场“求稳”的宏观措施还会有哪些？政府能否打出更有实效的“救市牌”？在政策层面，榕开发商对后市充满期待。

　　1.政策

　　普宅标准《意见》出台

　　在8月4日福州市政府出台的《意见》中，最大的亮点在于对目前争议比较大的福州市豪宅标准的重新界定。

　　《意见》指出：对2007年1月1日后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目，同时具备住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下(包括140平方米)、单套成交价格在7000元/平方米以下(包括7000元/平方米)3个条件的，可享受契税1.5%的相关税收优惠政策。

　　政策早有“微调”

　　梳理今年的楼市动态，不难发现福州市政府在政策方面早有松动。今年5月28日，被华润置业以底价成功摘牌的“2008-06、07号地块”正是一个政策“微调”的“典型案例”。政府补充公告，将原要求在合同签订之日起“5日内支付地价款的40%”，调整为“45日内支付成交地价款的40%”。除了放宽付款条件之外，局部调整90/70政策，将两幅地块“90平方米以下所占比重”均调整为“达到住宅开发建设总建筑面积的50%以上”也成为“政策优惠”的一大关键点。

　　同样，本刊8月6日刊登的《下半年福州土地市场大幅放量》一文中，有关专家也对今年下半年的土地市场作出了分析。今年下半年，福州土地市场即将大幅放量，但其将一改两年来的“习惯”，而采取密集的“小地计划”。这些小地块由于具备了“地段好、大部分又属商业地块”的“先天”条件，它们将以“高性价比和低门槛”的优势，促成拍卖，且保持拍卖价格的稳定。

　　不仅如此，在这些土地中，商业和市政配套用地占据了半壁江山。纵观近10年以来福州的土地出让，住宅用地占到70%以上，商业用地的总体数量处于低位。但在住宅市场存在观望情绪的情况下，福州市推出相对风险更小、利润更有保障的商业地块、工业用地更有可能吸引开发商的注意，这也是政府的适时之举。另外，此次《意见》中，放宽公积金贷款年限，让“消费者在贷款利率上可以享受到很大实惠，也有助于激励消费市场”。

　　“点燃”市场信心

　　“比起北京、上海、杭州等地而言，福州的房价和市场泡沫都没有一线城市大，在这个时候政府适当出手引导市场向平稳方向发展，是有好处的。”融侨地产有关负责人认为，虽然在目前的敏感时期福州市政府不可能采取很明显的动作支持开发商，但诸如延长住房公积金贷款年限、降低购房税率等措施，已经具有一定程度刺激市场需求的功能，以摆脱房市观望的状态。

　　中天地产有关负责人告诉记者，自去年10月份以来，全国各地房地产普通遭遇了少见的“寒冬”，开发商、购房者都在观望，即使房价理性回归，也未能带来真正的成交。同时开发商由于资金紧张及对市场信心不足，致使开发商拿地时同样谨慎。税收、利率等政策向来都是市场调节的重要手段，当房价过高、市场过热时，这些政策可以“降温”；反之，政府也可以用政策杠杆让市场恢复信心。

　　“这次政策也有一些不尽如人意的地方。”采访中，福州多数开发商表示，目前没有起到太大的实际意义，但却是个积极的“信号”。这次调整主要针对2007年1月1日之后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目，但目前市场上在售的商品房多数是开发商在2007年1月1日前拿的地，因此不能享受到此次新政的规定。

　　纵观市场，目前仅世茂天城、万科金域榕郡等在建项目在公开预售以后可以“对接”此政策，但普遍认为，“7000元/平方米”的价格杠杆也还是会将以上的许多项目“拒之门外”。而这项“优惠政策”对于目前的福州二手房市场暂无影响。

　　　3.后市

　　1.土地付款灵活些？

　　种种迹象表明，本轮观望的最大影响是开发企业对行业的信心。“今年的土地供应计划如何完成？土地出让金回收如何实现？城市建设的效益如何显见？也同时影响政府财政”，业内人士林先生认为，“2007年年底以来，福州开发企业选择退出或者延缓开发速度，导致2008年的土地出让受阻。”

　　近年来，福州的土地出让条件让开发商们颇感“苛刻”。以前土地的付款方式是“180天内分三次付清”，但2006年以来，改为了“60天内分两次付清”土地价款。另外，银行与信托机构都出台了强制性的限制标准，房地产开发企业的项目启动自有资本金比例不到35%的，商业银行与信托公司都不得发放贷款。

　　土地受让方付款方式的改变和地产项目资本金标准的提高都使得进入市场的仅有少数地产“大鳄”。这种情形下，近年来，福州土地市场已渐渐成为十余家“寡头”争斗的舞台，从2007年下半年起更是频繁出现了“土地流拍”和“地价下降”的现象。在此情况下，政府应从扩大需求等角度来避免当地楼市硬着陆。

　　2.普宅标准全线提高？

　　采访中，许多业内人士均表示，真正能够撼动市场的，应该是豪宅标准的全线开放，使之真正地面对整个市场，并且覆盖到二手房交易。

　　“厦门市8月1日开始调整‘豪宅标准’，调整就显得更有市场影响力”。榕一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，厦门的豪宅标准是2005年出台的，之前7000元/平方米以上就算是高档住宅。但其此次的调整以“实际成交价格低于厦门全市住房平均交易价格1.2倍以下”为基准，不再搞“一刀切”，即随着市场变动而变动，即每年公布一次全市均价，超过均价1.2倍以上的就算高档住宅，否则视为普通住宅。可以说，相比而言，这样的政策将更长久，也更人性化。

　　我省有专家认为：福州市政策层面的信号应该更加明显一些。无论是明示还是暗示，都会对消费者产生一定的预期，这样对打消消费者的观望情绪也会更有意义一些。

　3.“银根松动”出细则？

　　如果政府真的要进行调整的话，普遍的观点就是放松紧缩的货币政策。值得注意的是，此次的《意见》中还指出下一步福州市将采取“政府-银行-企业座谈会”等方式，搭建银企对接的互动平台，增加有效的信贷投入。这让人想起了日前银监会发布下半年“将满足正常合理房地产信贷需求”的消息。

　　“福州市的信贷政策有‘承上启下’的意味”，榕一地产商认为，此次的《意见》中虽然还没有“放宽银根”的具体细则，但从这些动作来看，近期政策面反复强调要求保证金融体系安全，与此同时要保证房地产市场的稳定性。“这已经给市场放出了信号”，业内人士郑先生也认为，管理层面的意图非常明显，既要防止暴涨，也要防止暴跌。

　　满足正常合理的信贷需求，对于目前急取资金的有条件企业来说才是一场“及时雨”。由此看来，对市场调节起到至关重要作用的“银根松动”，无疑是现阶段福州房地产企业最为期待的政策之一。

　　一家之言

　　决赛刚刚启幕

　　有输赢才是真赛场！楼市亦是如此。

　　半年来，楼市颇不平静，先是王石的“拐点论”，接着市场形式急转直下，业内大腕潘石屹也从坚定的“无拐主义者”开始转变成“骑墙派”，直至提出引发了更大争议的“百日剧变论”。

　　8月4日，福州市政府下发了“调整豪宅标准”、“放宽公积金贷款年限”、“超高层提前预售”……事实上，在此之前，福州市的相关政策早已有所松动，这些似乎都看出在风云莫测的楼市面前，政府也必须立足市场，着眼市场！

　　市场的问题，看似很赤裸，都围绕着“怎么卖房子”、“怎么活跃市场”而展开。问题的答案也是五花八门，但关键词却是相当的一致———“强者恒强”。也就是说，抗风险能力强的企业才能站稳脚跟，而愈强者才能抢得更大蛋糕。而未来楼市中的主流话语权，也将被这样一部分为数不多的实力军团牢牢把握。

　　下半年，尽管有很多不确定因素，但福州的地产企业都表示：用笑脸对来年。

　　楼市，没有永恒的主角，决赛才刚刚启幕。