新盘上市吸引购房者

房源多可以精挑细选

 

　　有业内人士分析，这一轮调控带来的开发商火拼行为，对市场是利好，它意味着房价回归理性，同时真正的竞争开始，开发企业必须靠产品与营销说话。

 　　在浓厚的观望气氛中，今年的“金九银十”相比往年较为特殊。面对市场氛围，加快推盘速度、加速资金回笼成为众多开发商该阶段推盘的主旋律，表现出的市场行为就是：大量高性价比房源推出，同时开发商营销策略、产品定位都有了很大的变化，为期3天的“中秋节”假期就是开发商火力集中发射的时段之一。 　　台前

　　大量房源优惠推出

　　中秋佳节来临前，各种优惠活动纷纷亮相，榕某些网站甚至将这些优惠消息集结成篇，供购房者选择。最有吸引力的无疑是特价房，如，融侨集团的江南水都推出20套特价房，意境5套起价5480元/平方米、心巢10套起价6596元/平方米、美域5套起价5800元/平方米；都会华彩推20套特价房，起价4188元/平方米；三盛中央公园推出20套首付8万起的小户……

　　部分房企也直接优惠“真金白银”，如，美林湾13日开盘，中小户型总价32万元起，而联排别墅和120平方米公寓，最高优惠达60000元；武夷东水岸直接优惠200元/平方米；世欧·彼岸城13日成交可享20000元优惠，前30名客户再享5000元/套优惠……

　　另一些企业则只将优惠的幅度告知意向客户，如中庚集团、中天集团、郭氏集团等纷纷打出中秋、国庆优惠大派送的产品销售信息。

　　有业界人士将这种集中式的放量称为“火拼”式，“毫无疑问，这些房源都是非常有吸引力的，金九银十是传统旺季，开发商优惠博取市场是商业手法，就像卖场卖家电一样，图的就是商机。”

　　购房者“买账”

　　在推出优惠措施后，购房者热情高涨。如世欧·彼岸城小户型开盘当天卖了35套，对于这个数字，世欧地产总经理罗新很满意；而东方名城据悉因为仅限一天的优惠，结果600多组房源，认购的有200多组，成绩骄人；都会华彩中秋期间直接成交20多套，业绩也是颇为喜人；融侨集团20套特惠房也迎来了市场的追捧；融汇天地13日公开，现场极为火爆，参加活动的两百多人，多数对其产品非常有兴趣……

　　而9月份以来，市场成交额数据也佐证了这一点，销售量直线攀升。据福州市房地产交易登记中心的数据显示，9月8日福州住宅备案71套，备案均价4693元/平方米；9月12日福州住宅备案64套，备案均价6285元/平方米；9月13日福州住宅签约136套，均价5404元/m2。平均下来，在9月份的前半月，每天近38套，较之7、8月份数据有了较大的拉升，特别是9月10日以来，全市成交量直线攀升，平均每天在60套左右，有一种楼市小阳春的感觉。

　　在记者的随机采访中，近日购房的福建师范大学年轻教师王先生的观点比较有代表性，在他看来，5000元/平方米左右能买到金山片区的房子，房价的水分差不多了，再不出手怕今后机会不多了。学金融的王先生则更多地从宏观经济大势以及楼市成本考量上判定是否出手，他也认为，大家同时选择这个时候入市，是民间智慧的结果，市场也无需担心老百姓找不到抄底点。

　　在楼市专业人士看来，促成这种供需两旺的局面，也与开发商本轮“火拼”的市场策略有关。

　　

　　幕后

　　营销策略多元

　　在这一波房源的推出上，开发商也有意识地对产品进行了细分。如阳光集团就将产品分为公馆系列（市中心）与洋房系列（城郊结合部），而且在两个系列中还各自分出私享型与尊贵型等，如阳光白金瀚宫就属于私享型的公馆，均价就在2万元/平方米，而阳光乌山荣域就是尊贵型，均价可能不到1万元/平方米；比较阳光集团的这种自觉行为，许多开发商也在找自己产品的独到处，如融侨集团以“大城小铺”为江南水都的商铺做出区隔；名城集团则用“江景房”区隔自己的产品；群升·荣域新天地打出“毗邻东方百货的全能小户型”……

　　与这些产品策略同样多元化的是营销策略，如，三盛集团推出“青年轻松置业计划”，在70～90平方米的电梯高层中让利，从而挖掘刚性需求的年轻白领群体；世欧·彼岸城则以“90平方米，三房变四房”推出户型革命，从而引导需求；万科·金域榕郡则不断地通过高端的、小众的活动营销来区隔客户；部分地产企业则直接将销售现场搬到民资富裕的八县（市）……与此同时，在产品的展示平台上，开发企业普遍采用集约手法，即将有限的资金投入到最有效的宣传平台。

　　群升集团总经理肖斌认为，地产是一个资金密度极高的行业，但相对而言，产品与营销策略和这个行业不断增长的资金量不成正比，而今，回归理性的市场，也开始考验产品与营销，“这是楼市细分的一种表现，它也是行业进步的一种标志。今后，商品房市场，绝对是个性化、品质化占领市场。”

　　中小户型主打

　　在这次“金九银十”的销售大战中，中小户型成了冲锋陷阵的主力。如，群升·荣域新天地，42～63平方米，主打ＣＢＤ高性价比商务公寓；世欧·彼岸城，54～89平方米；美林湾79～105平方米中小户，总价32万元起；三盛中央公园，70～90平方米中小户型，首付8万起；福晟钱隆学府，大学城旁，总价32万起的中小户型……

　　事实上，类似世欧·彼岸城的户型革命，60平方米，2房变3房；88平方米，3房变4房，3阳台、入户花园，全明通透、大面宽……这种总价不到40万、功能齐全的中小户型对市场有极大的吸引力。“推出这种产品，主要针对的就是刚性需求，第一次置业者。”世欧地产总经理罗新明确表示，“现在市场投资减少、投机基本没有，但是福州刚性需求还是很多，这从我们楼盘信息公布后来电来访的客人中就可判断出，而最后成交数据也证明了这点。”

　　“一些有远见以及有刚性需求的购房者及时出手，带来了市场供销两旺。”活跃在销售一线的九歌万派总经理刘波认为，开发商回归理性的产品价格，以及控制总价的战略，对市场的“试水”作用还是非常大的，毕竟，价格是硬道理。而在阳光集团执行总裁李日强看来，9、10月份是传统的旺季，前期开发商与购房者的对望也有一段时间，在价格回归理性之际，购房者也该到出手的时机了。

　　

　　前瞻

　　楼市征途才开始

　　除了这些理性价格与适当的销售政策取得巨大的市场成功外，我们也看到了，海润尊品高价推出后，仍然受到市场追捧；万科·金域榕郡别墅，其2.5万/平方米的均价，还是赢得了客户，推出40余套，到8月31日，签约12套……

　　这些都是市场在开发商博市过程中的数据，它们让人振奋。认真研究会发现，它们都有一个共同点，即找准定位，这包括产品与营销。比如，大学城福晟钱隆学府总价36万起，每平方米4000多元的价位并不低，但是因为市场契合点找得好，也卖得极为火爆；中天·金海岸98m2加2008元/套送精装修，这种为人们省装修费的营销策略，在第一个周末就成交了20余套；而海润尊品，无论市场风云如何，靠产品说话已经让福州市民很信任了。

　　因而，尽管目前市场火拼已经开始，价格是硬道理，但是产品以及营销策略永远是先行的。“没有产品，一切白谈；有了产品，没有营销，也看不到价值；在两者同行后，价格才是随后的问题。这也是好房子没有冬天的不二法门。”融侨集团福州区总经理叶醒如此分析。事实上，由于上半年以来，楼市销售量锐减，而项目开工量并未减少，福州未来楼市的销售压力会更大，所以人们所断言的“真正的楼市‘争’战才刚刚打响”并不是虚言。

　　

　　一家之言

　　降息

　　楼市信号灯亮起！

　　就在福州开发商推出大量高性价比房源，在游移不定的心绪中等待市场检验时，15日傍晚，央行下调贷款基准利率和中小金融机构存款准备金率。SOHO中国董事长潘石屹长长地舒了一口气：“解放军终于来了。”这位自比汶川大地震中的“猪坚强”的地产明星，等到了他一直呼吁的：政府要在未崩盘前救市。

　　多数专家认为，此次央行降息的初衷源于对整个经济宏观面的考虑，尤其是近日美国经济危机持续放大。15日，美国雷曼兄弟宣布申请破产，同时，美国银行宣布440亿美元收购美林证券。“美国暴风雨必将席卷全球，中国要提前做好防台风的准备。”潘石屹称。

　　这种降息将在多大程度上影响房地产业，市场人士认为“还很难说”。毕竟从政策的细节看，放“小”（银行）抓“大”（银行），对地产行业的救助有限。但是，毫无疑问，这是一个紧缩货币放松的举措，是暖市的信号灯。

　　福州业内人士林可敬认为，尽管远水救不了近火，福州目前的房价回归理性还有一个调整期，但是如果开发商们通过“金九银十”积累了一定资金，很有可能会放缓回归的步伐，继续等待央行下一步的货币政策。而对于购房者而言，开发商的降价，以及贷款基准利率的下调，购房者的购房压力会随之减轻，肯定会刺激和放大下一阶段的住宅消费需求，“因此，对于购房者而言，如果看准了，而且价格合适，就要当机立断买下来。”

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