楼市的又一个“金九”到来。在往年的这个时候，开发商们大多忙于推盘，收获金秋丰硕的“成果”，但今年，开发商们感受到的只是初秋的阵阵凉意。

　　为了缓解资金压力，不少开发商依然在搞优惠促销活动，甚至降价出售。对那些在楼市旺盛期以高价购地的开发商而言，如今的处境十分尴尬：推盘，担心市场不接受；不推盘，国家针对土地闲置的处罚措施让其如坐针毡。

　　无法在传统的销售旺季回笼资金，对于开发商来说，今年的冬天将异常难熬。

　　去年以来，福州楼市由鼎盛走向颓势，土地市场也出现大起大落，开发商的心理承受能力面临一波又一波的考验。

　　2007年1月9日，福州市2007年首场国有土地使用权拍卖会上，位于仓山区南江滨路以南、港头河以北的2007拍—02号、2007拍—03号地块引发了激烈的争夺，最终正荣集团竞得这两幅地块。其中，2007拍—02号地块占地40479.6平方米（合60.72亩），成交价4.22亿，楼面地价4170元/平方米；2007拍—03号地块占地31538.1平方米（合47.31亩），成交价36100万元，楼面地价4578元/平方米。
    
 

疯狂后的平静

　　按照规划，这两幅地块须严格执行“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到住宅开发建设总建筑面积的70%以上”的规定，但在南江滨豪宅聚集区开发大量中小户型能否为市场接受，在当时引起了业界的质疑。不过，其时正值楼市红火期，这样的质疑并没有引发太多的担忧。

　　如今楼市转冷，人们才发现，正荣集团拍下这两幅地块已经一年多时间，其南江滨项目依然没有任何消息。

　　无独有偶。2007年6月29日，福州康讯信息科技公司以2750万元竞得位于晋安区官前路以南、原福州市汽车运输总公司4.14亩的居住用地，每亩单价为664万元，楼面地价6636.3元/平方米。当时福州土地市场竞争激烈，价格节节攀升，以至于该地块拍卖会现场，一位曾在东区开发过若干个楼盘的开发商半途退场，原因是此起彼伏的叫价声让他“吃不消”。

　　9月9日，记者费尽周折来到该地块，却发现这里没有丝毫动静，空地上已经长满了杂草。当记者试图在互联网上查找这幅地块的后续消息时，发现福州康讯信息科技公司自竞得该地块后便偃旗息鼓，该地块后续项目的情况不得而知。
  

　　尽管2007年6月的地价已经让一些开发商难以承受，但楼市的“旺火”反而以更迅猛的态势四处蔓延。2007年9月11日，堪称福州土地市场最为疯狂的一次拍卖会上，万科以27.2亿元的价格拍得福州五四北的“地王”地块，楼面地价7096元/平方米。同在这一天，福州某房地产公司拍得白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块，并以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价，成为拍卖会上第二幅“地王”，其楼面地价高达9953元/平方米，直逼在建楼盘的售价。人们似乎忘了，仅仅在两年前，该区域的土地拍卖价格仅为每亩500多万元。

　　时至如今，万科凭借强大的实力，已顺利公开其楼盘项目。而白马路地块最终遭遇“退地”风波，开发商不惜被没收7000万元保证金，也不愿承担开发此项目可能面临的巨大风险。开发商前后两种截然不同的态度，不免让人感喟。

　　冲动的惩罚

　　房子不好卖，已经成为开发商眼下难以否认的现实，而且种种迹象表明，这种态势还将持续下去。降价促销早已不是新鲜话题，但不少人认为，对于那些早年以低价拿地的开发商来说，所谓促销只是让其损失了一小部分利润。以中天·金海岸为例，2005年该楼盘推出时仅售2700多元/平方米，而2007年其最高价曾卖到6000多元/平方米。如今，开发商推出5000元/平方米起的所谓“优惠价格”，其实仍是有利可图。

   

　　至于那些在高价时期拿地的开发商，面对突变的形势，难免有些措手不及。在楼市低迷的形势下，推盘还是不推盘，成为困扰他们的一大问题。

　　以上述晋安区官前路以南地块为例，楼面地价达6636.3元/平方米，如果开发新盘，加上开发成本及一定利润，其项目售价至少也要9000多元/平方米。如此高价的楼盘，在现今观望气氛浓重的楼市里，销售风险极大。

　　楼盘不好出手，开发商再拿地的底气也变得不足。去年底以来，福州土地市场“降温”，地价回落的同时，地块频频流拍。白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块被退拍后，曾在2008年5月21日以4.36亿元的价格再次挂出，但无人敢接手。8月23日，该地块又一次以4.36亿元的起价挂牌，依然无人问津。

　　一位不愿透露姓名的开发商向记者道出了众多同行的尴尬：“眼下在售楼盘销售不佳，资金回笼慢，银行那边贷款又十分困难，我们根本无力再推新项目。而且当初我们以高价拿地，加上建筑成本及合理利润，楼盘最后开出的价格势必居高不下。如果调低价格，我们就没得赚了。”

　　与此同时，如果开发商想等市场转好再推盘，那么很可能因地块闲置而遭受惩罚。2008年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。8月底，央行、银监会发出通知：对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。曾经诱人的地块俨然已成中小开发商眼中的“烫手山芋”。

　　据国家发改委固定资产投资司透露，今年1至7月，在全国范围内，内地房地产开发购置土地面积2.2亿平方米，完成土地开发面积仅1.5亿平方米。事实上，楼市已提前“入冬”。

　　难熬的冬季

    “楼市是被开发商搞乱的，现在市场开始对他们进行惩罚。”福州房地产专家陈国旺直言不讳，如今楼市惨淡，开发商如果再投入新盘开发，销售是一个大难题。此外，由于银根紧缩，开发商受资金之累，已经难以承受开发新项目潜在的风险。

　　事实上，目前福州已有部分土地闲置，随着市场的转冷，这一数量呈现出增多的趋势。不过，有业内人士向记者透露，目前有关部门在处理土地闲置现象时并没有十分严格地执行相关处罚措施，这给了开发商喘息的机会。

　　“精心规划、择机推出”，成了部分开发商的选择。2007年10月20日，福州筑家房地产公司以1.3亿元的价格拍下了位于连江中路以东、凤坂河东侧的一幅地块，共19.74亩，楼面地价4939元/平方米。当记者近日前往该地块探访时，这里仍是一片空地。对此，福州筑家房地产公司的有关人士接受记者采访时表示，宏观调控还会持续一段时间，但房地产市场的刚性需求依然存在，目前东区没有新盘，原有的楼盘大多是六、七年前开发的，现在正是这部分购房人群换房的最佳时期。因此，他们将开发大、小户型结合的住宅项目，满足换房者及“80后”年轻人的购房需求。该人士表示，虽然宏观调控令人担心，但只要楼盘定位准确，顺势而为，他们对市场依然充满信心。据介绍，该项目将在明年春节后推出，“现在我们也不着急，将项目规划得更好一些再推出”。

　　虽然地方政府给了开发商相对“宽松”的环境，但并不能彻底改变当前的局面。陈国旺认为，在这种困难形势下，开发商必须考虑如何加快资金回笼，推迟开发、加快销售、拓宽融资渠道、转让土地等都是可能的选择。在各地都出现“吐地潮”（卖地或退地变现）的情况下，福州房地产市场还显得相对平静，开发商究竟还能挺多久，关键要看接下来形势的变化，以及企业自身采取的应对之策。

　　有业内人士表示，对于大部分开发商来说，“高价拍地－欠债－融资遇阻－销售滞胀－降价”的过程恐怕难以避免，因为，在时局艰难期首先要考虑的是如何“活下来”，而最终恐怕只有降价才是安全过冬之策。

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