继财政部、税务总局、央行救市新政后，福州市房管部门日前召开座谈会探讨救市良方

　　27日，福州多家大型房产中介老总齐集福州市房管局参加座谈会，讨论“救市”话题，市房管局相关处负责人参加了座谈会。据悉，座谈会后，福州市政府将就座谈会提出的各项救市建议展开研讨，并有望于最短时间内再度出台新政拯救楼市。

　　联想最近一周来，中央政府层面更是有央行、财政部、税务总局等先后出台一系列利好政策，不由得让人看到楼市的春天已然不远了！

　　利好政策一周内接连出台

　　连日来，中央关于楼市救市措施频频出台。

　　财政部于日前宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　中国人民银行同时宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率。同时，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，根据借款人是首次购房或非首次购房等方面进行区别确定；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

　　这是中央继两次下调利率、10月17日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”后，针对楼市出台的更为系统且具体的宏观调整政策。

　　除此之外，中央的“救市”步伐仍在行进。10月26日，央行行长周小川在十一届全国人大常委会第五次会议上做专题报告时表示：下一阶段，央行还将简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。引导商业银行科学评估房地产业的风险，在完善风险控制的前提下，进一步改进金融服务，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。

　　“中央放松楼市调控的力度前所未有。这次的一揽子政策，涉及首付比例、利率、公积金，以及契税、印花税、营业税、土地增值税等金融及税收的方方面面，是中国有史以来针对一个行业出台的金融及税收调控最密集的政策措施。也可以看出中央救市的决心和迫切。中央也给予地方政府更多的楼市调控政策空间，直接赋予了地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策的权力。”在采访中，福州都会华彩总经理林可敬对于政策面大势趋暖表示乐观。

　　福州政府近期或再出新政

　　中央政府一系列政策组合拳无疑为日渐低迷的房地产市场打下一剂“强心剂”。

　　“政府出手救市，至少让老百姓和开发商都看到了楼市的‘曙光’。即便政策刚刚出来，还没有落实到位，但其影响力不容忽视。”新境界房地产策划公司总经理林静说。

　　而作为身处风口浪尖的开发公司，对于新政更是重视有加。“现在我们售楼部每天都在学习中央的救市政策，因为购房者必然会对政策条款进行咨询。营销管理中心现在每天都要做几份文件分别送达各个部门。”开成地产副总裁郑景枫说。

　　为此，福州市相关部门于10月27日专门召开了房产行业座谈会，听取业内救市良方。福州多家大型房产中介老总齐集福州市房管局参加座谈会，讨论“在当前市场交易低迷，其他城市又纷纷救市的情况下，福州房市该如何促进市场回暖”。市房管局相关处负责人参加了座谈会。

　　会上，中介老总们呼吁主管部门在国家出台房产新政的大背景下，出台相关扶持政策，如“取消营业税限制”“放宽豪宅标准”等。业界人士纷纷表示，当初政府出台营业税的缴交政策是为了打击投机炒房，抑制房价过快上涨。但经过国家宏观调控后，市场的投机泡沫已逐渐消退，在这样的情况下继续征收营业税不仅没有意义，反而成为制约市场交易回暖的一道枷锁。因此，希望福州市能取消征收营业税，或者将征收的年限设置由5年放宽为2年。

　　对于8月份刚刚调整的福州新的豪宅标准，与会的老总们则认为，福州新制定的标准显得有些保守，希望政府能放宽甚至取消豪宅标准，将更多房源纳入契税优惠行列，从而减轻购房压力达到刺激交易的目的。

　　据业内消息人士透露，各部门座谈会之后，福州市政府将就座谈会提出的各项救市建议展开研讨，并有望于最短时间内出台新政再次救市，以助市场渡过难关。

　　“政府救市对于目前的房地产‘寒冬’来说是一个‘转暖’的‘好苗头’。政府看到了市场问题的所在。”林静说，“政策不可能立竿见影，它需要一个慢慢转好的过程，先让消费者的信心渐渐培育起来，对市场绝对是一个利好。我相信，政府还会有一系列的救市措施相继出台。毕竟，目前为止，最到位的政策还没出来。”

四问“救市”新政

　　政策解读

　　连番出台的新政，不但引起了房地产业界的普遍关注，更是吸引了众多购房者关注的目光。针对老百姓、业界关心的这些问题，记者连日来做了相关采访。

　　1问：营业税个税能否继续下调？

　　在商品房交易环节的税收主要针对购买新房和买卖二手房。一手房交易中，购房者需要交纳的税费包括契税和印花税等；二手房交易环节，除购房者同比例缴纳契税和印花税外，售房者需缴纳个人所得税、营业税等。

　　在采访中，许多房地产业人士告诉记者，目前房屋交易量下降，消费者持币待购，和住房交易环节税费过多有一定关系。较高的住房交易税费并没有达到抑制投机的效果，反而增加了买卖成本，抑制了消费者的购房欲望。

　　对于此次新政降低多项交易税费，业界人士表示极大的支持。“这是多年来政府高层首次在房地产问题上出现对于交易环节税费的放松，并明确提出鼓励购房。”

　　“在目前楼市交易量萎缩严重的情况下，下调房地产交易税收主要目的还是刺激楼市需求。”业界专家认为，“按现行规定，消费者购置一套房产证未满五年的二手房，要征收5%的营业税，而个人卖房净收入的20%要缴纳个人所得税，未来都有可能调整。”

　　“减少交易环节的税费，是还利于民，还富于民的好政策，这对我们购房者来说，是件实实在在的好事。”采访中，许多购房者普遍认为。

　　2问：改善型普通自住房如何界定？

　　“尽管进一步的解释还没出来，但业内目前基本上将‘改善型普通自住房’理解为第二套房。”郑景枫告诉记者，有些人觉得“改善型普通自住房”应该是比原先的住宅好，其实不然，有些人买第二套房子或许没有第一套的价格高，但区位地段等“软件”却仍有可能使居住条件得到改善。

　　目前，关于何谓“改善型普通自住房”央行尚未做出明确界定。央行称，金融机构将尽快完成实施细则的拟订工作，借款人可向贷款银行咨询。

　　尽管如此，据福州地产人士分析，虽然新政对“改善型普通自住房”没有明确定义，但就目前央行态度，此前以家庭为单位“一刀切”的二套房政策已在适度松绑。

　　以福州目前的政策为例，只要全部符合2007年1月1日以后获得土地的，且面积在140平方米以内、容积率在1以内、房价每平方米在7000元以内的都算普通住宅。那么今后买这类房源的购房户，只要属于“改善型”的、属于“自住”的，就可以享受首次购房的优惠政策。

　　3问：“二套房”限制是否会“松绑”？

　　“对房地产来说，‘二套房’和‘开发贷’的放宽才是市场的‘救命药’。”对于“二套房”是否“解禁”，新境界总经理林静表示了极大的关注。

　　“在我看来，目前出台的政策并非中央最终的救市政策，其他的一些诸如‘二套房’、‘开发贷’等方面的政策，中央将会视这次的政策出台后房地产市场的反应情况再行决定是否再出台更新、更猛的政策，以担当重启消费阀门的重任。”都会华彩总经理林可敬也持相同的观点。

　　尽管目前二套房贷政策松绑的迹象相对比较模糊，但日前央行和财政部在方案中所创造的全新词汇“改善型普通自住房”，却引起市场的特别关注。

　　根据政策规定，“如果以改善住房为目的，非首次置业也将享受利率以及首付优惠。”尽管“改善型普通自住房”的权威解释尚待相关部门界定，但目前给有“改善住房需求”购房者和地产商的感觉是：这是不是意味着去年“9·27”的二套房新政策开始松动。

　　4问：贷款未还部分利率是否下调？

　　“我已经买了房子，还在按揭。那我还没有还完的那部分贷款，能否依据此次新政下调利率？”有许多接受采访的读者都存有相同疑虑。

　　据悉，在央行最近两次下调贷款基准利率之后，目前5年期以上的商业性住房贷款的基准利率为7.47%。按照目前各家商业银行的通常做法，首套房商业性住房贷款执行的利率为0.85倍下限水平，实际利率为6.3495%。如果现在可以执行0.7倍，那么优惠利率将继续下浮15%，减少1.1205百分点，为5.229%。那样，40万元20年期采用等额本息法的商业房贷，月供将减少256.27元。

　　对此，央行的解释是，这部分的利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　房价越跌越好？大错特错！

　　个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂下调到1%；个人买卖住房暂免征收印花税，卖房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；居民首次买房和改善型住房，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付两成；个人公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点；简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策……

　　连日来，中央关于楼市的利好政策频频出台，由此可见政府对于稳定市场的良苦用心。无奈的是，原本利好的“救市”政策，却屡屡惨遭所谓民间观察人士的“蹂躏”：譬如，政府救市，名为促进房地产业稳定发展实则促进房价稳定走高；譬如，救市纯属无谓之举，房价越跌越好，就是要断了开发商的一切念想；再譬如，利好政策将使调控成果毁于一旦……

　　事实果真如此吗？

　　促进房地产业稳定发展就是为了促进房价稳定走高吗？个人认为，持类似观点者纯属扯淡——如果政府有心维持高房价，何苦在地产最辉煌的时候猛泼“冷水”。正如现在国家出台促进农业发展的措施，不是为了促推农副产品价格一样，恰恰相反，是为了降低农副产品的价格。只有整个产业的稳定，才能使其产品稳定。产业发展不稳定，其产品价格会稳定吗？房地产业也不例外。

　　难道房价真的越跌越好？任何商品价格都是有底线的，没有利润的商品没有人愿意生产。即使像炼油这样的亏损行业，国家综合考虑限制其价格，但国家是给价格补贴的，即所产生的亏损由国家承担，否则这个产业或产品价格就不可能长期稳定。

　　至于利好政策将使调控成果毁于一旦的说法，更是纯属“杞人忧天”。调控是为了什么？是为了国民经济的稳定健康发展，调控政策是与时俱进的，什么情况下要调控，什么情况下要松绑，是由国内外经济发展大势所定。在经济过热趋于通货膨胀时，要控制发展步伐，放慢速度有利于稳定；在经济趋于紧缩，消费持续下降时，则要启动消费，保持一定的经济增长速度，调控政策就要放宽。

　　所以，恳请那些对新政持有非议的观察人士别再唯恐天下不乱了——毕竟房地产业的稳定发展，于国、于民、于人、于己都事关重大！

　　各地“救市”措施

　　10月24日上海

　　14条救市政策出台，除响应中央政府救市政策外，还做出了更大幅度的救市，如，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，符合条件的，每户家庭最高贷款限额为80万元；个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税等。

　　10月7日北京

　　新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋(相互连通的为一个建筑楼栋)外的公用部位。这样，一套100平方米的商品房，至少可节省下近10万元购房款。

　　9月27日南京

　　在2008年10月1日至2009年9月30日期间，对购房客户(包括二手房)按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分1%、0.5%两档；在2009年9月30日前，房地产开发企业开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前；取消商品房“一套一价”管理方式。

　　9月4日西安

　　对购房客户按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级；房产企业城市基础设施配套费减免35元/平方米。

　　8月23日河南

　　公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；首套商品房购买者可获房贷利率优惠；省内购房，可异地申请住房公积金贷款等。

　　8月12日重庆

　　小于等于90平方米普通商品房免征契税；二手房交易综合税1.1%。购买二手普通商品房，符合一定条件者，相关税收给予财政全额补贴。

　　8月1日厦门

　　放宽普通住房标准；90平方米以下保障性住房，贷款利率下调；购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口。

　　7月22日长沙

　　经适房全面推行货币补贴方式；二手房交易综合税1.1%；公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；多项房地产税费减免或延迟收取。

　　6月成都

　　契税减免以及财政补贴；公积金贷款优惠措施：可异地申请住房公积金按揭贷款；公积金贷款首付可两成，贷款最高额度至30万元，贷款最长期至30年。