随着春节的临近，各房地产公司的回款压力在加大。为了年关冲刺，福州楼市引爆了新一轮的促销大战。为了更快、更好地突围市场，开发商们各显神通，其中阶段性地为购房者代垫首付成为各种促销手段中较为行之有效的方法。
市场现象 年终开发商 流行代垫首付款
“在乌山首付８万住三房”、“君临盛世茶亭推出30m2～90m2商务公寓3万元起首付”……年关将至，“首付”成为楼盘广告中的关键词。记者发现，福州有数家开发商都在其广告上大张旗鼓地写着与房款缴付比例明显不符的首付金额。
以市区某楼盘为例，94平方米，均价8000元/平方米，总价70多万元，按照最低二成首付计算，首付款至少需要10万元，而按照开发商的广告宣传，首付则仅需3万。记者电话咨询售楼人员后方才了解，开发商为购房者垫付了部分首付款。
据记者了解，从去年11月以来，福州楼市有数家开发商采用了代垫首付的促销方式。其具体做法如下：以一套建筑面积为90多平方米、售价约60万元的房子为例，市民可以首付一成（有的甚至不到一成），其余由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在6至12个月内无息归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。
降低首付 时间短成效大
虽然开发商需要为购房者代垫十多万元的首付款，且无利息所得，但据记者了解，推出“代垫首付”售房的楼盘大多取得了较好的成交。
1月1日，阳光乌山荣域“2009青年置业计划”推出，首付8万住三房，仅元旦三天，现场成交就突破了30套。据说这项营销方案一经媒体公布，当日去电咨询的人数即达200组。
除了阳光乌山荣域之外，在其它由开发商代垫首付的楼盘中，住宅的成交率也较高。据记者了解，目前君临盛世茶亭商务公寓的销售率已逾8成。
虽然开发商代垫首付的营销方式收效颇大，但据记者了解，这种营销方式大多有一个特点，就是针对面相对狭窄，时效性相对较短。以阳光乌山荣域为例，开发商垫付首付的时限仅为10天，即从1月1日至1月10日；君临·盛世茶亭12月亦停止了代垫首付的活动；还有一些楼盘的开发商垫付首付也仅针对一些中大户型产品。
市场分析 及早回笼资金 开发商无奈打“擦边球”
开发商代垫首付款———开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件获得银行的住房贷款。这种因疑似“套贷”而消失地产江湖多年的做法之所以再次兴起，与目前地产市场不容乐观的形势有关。
据记者了解，早在1998年，福州“凤祥大第”楼盘的开发商就曾采用降低首付的办法促销，并取得了一定的效果。而彼时，北京、上海等地的楼市开始兴起“零首付”。但在2001年，央行的一纸禁令让“零首付”退出了市场。到了2008年，它重又兴起。有媒体先后报道，51公馆、中联水岸名居等楼盘在去年早些时候都推出过由开发商代垫首付的方式。
开发商代垫首付曾经一度消失，如今再度时兴则与今年特殊的地产形势有关。一业内人士分析说，开发商代垫部分首付，可以减轻购房者首期支付的压力，因此得到了一部分购房者，尤其是年青购房者的欢迎，这对楼盘销售大有益处。而同时，它又有助于开发商快速收回销售款。打个比方说，开发商虽然代垫了10%的首付，按照目前的市场行情最多在20万元内，但是一旦房子销售出去，开发商就可以收到回款，这对于开发商回笼资金大有益处。
另有一位知情人士透露，今年开发商之所以敢大张旗鼓地打“低首付”牌，与今年的政策转向有很大关系。据悉，由于去年早些时候实行银根紧缩的宏调策略，银行开发贷发放从紧，开发商融资困难，而到了下半年，宏调方向逆转，虽然开发商贷款难仍未改观，但降低首付这种做法也被作为擦边球被市场默认了。
提醒
理性购房量力而行
从福州出现“开发商代垫首付”这种方式以来，虽未出现纠纷，但仍有业内人士提醒购房者，现在正处于金融危机的暴发期，许多人、尤其是一些年轻的购房者收入预期不明，购房应量力而行。
据记者了解，在目前开发商推出“代垫首付款”的楼盘中，购房者都必须与开发商签订《垫付合同》，交一定的保证金，售楼部为客户开出已交首付款的证明收据，客户凭此收据可向开发商委托的银行申请办理按揭贷款；根据合同约定，客户必须在开发商规定时限内（大多为一年）将首付款全额补上，开发商再向客户正式交房。
以一套总价50万元的房子为例，首付款以20%的比例支付，约10万元。对于一时资金周转不开的购房者来说，开发商虽然可以垫付至少一半的首付款，但是余下的至少5万元，购房者必须在一年内还清。而与此同时，购房者还必须按时向银行缴纳月供。粗略计算，购房者在购买此房后，第一年每月的还贷额至少达8000元。
业内专家警示，房贷违约将给购房者带来很大的负面影响。一方面会增加经济负担，按照合同将被收取较高的罚息；另一方面拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制，或被拒绝，或被附加高要求的条款。“如果购房者到期不能补交首付款，根据与开发商事前约定的合同，不仅拿不到房子，还要损失保证金，那就是‘赔了夫人又折兵’。”由此，专家提醒，购房者在贷款购房过程中一定要客观估计自身的经济能力，对家庭收入作合理预期，切莫贪便宜，自食“苦果”。
返回海西房产网首页>>