D.威胁分析(T)
威胁一：国家宏观调控的持续出台，进一步制约着房地产市场的发展。
威胁二：从目前福州市房地产市场来看，其成交量处于相对低迷状态，投资风险相对较大。
威胁三：稀缺的江水资源及土地资源必将吸引一大批知名开发企业前去竞拍，拉大了市场差距。
蔚蓝研判
该项目拥有繁华而稀缺的市中心地段优势，是一个适合居住、利于打造高品质的高端项目。从项目开发经济技术角度分析，按短平快的战略思路，建议：
1.若竞拍楼面地价不超过8788.50元/平方米(每亩地价控制在2226.43万以下)，投资回报率将达到21%以上，项目开发可行性较强，风险也相对较低，可通过土地拍卖进行拿地。
2.若竞拍楼面地价控制在9368.32万～8788.50元/平方米区间(每亩地价在2373.32万～2226.43万区间)，投资回报率将在21%～15%之间，项目开发具有一定的风险性，应在产品规划、定位、策划包装及销售上有所突破，方能保证开发利润最大化。
3.若竞拍楼面地价控制在11122.25元/平方米左右(每亩地价在2817.65万元)，其投资回报率将等于零回报率，项目开发风险性将达到最大。
3月21日福州市中心两地块拍卖