广州领头，京沪联动，中国最重要的三个楼市主战场竞相显露调整的征兆，结局谁人能料？

    随着从紧的货币政策出台、随着房贷新政发挥影响、随着住房保障工作深入推进，国内房地产市场的预期正在发生根本性逆转：房价有所调整、房地产股腰斩、土地拍卖流拍、捂盘囤地退潮等等现象开始浮出水面。

    但是，这些调整究竟是开发商的集体作秀或营销手段，还是市场“拐点”已经真的到来？究竟是楼市淡季的惯常表象，还是市场的确已经不堪重负？究竟是调控之后结构变化的良好效果，还是一次恶性的非理性下滑？

    楼市降价的真相究竟怎样？带着这个问题，上海证券报记者开始了为期两周的三地走访调查。

    广州连跌三月波及周边城市

    看相

    阳春三月，广州楼市“打折风”趋劲，但依然无法阻挡楼市量价齐跌之势。“均价下跌，成交量反而萎缩，这是不正常的，也不是宏观调控所预期的。”合富辉煌首席市场分析师黎文江这样表示。

    整体降幅20%

    个别房价近腰斩

    国家发改委和国家统计局公布的今年2月全国70个大中城市房屋销售价格数据显示，虽然房价仍维持在同比两位数增长的高位运行水平，但有14个城市的新房价格出现环比下跌，其中广州的新房价格已经是自去年12月以来连续第三个月下跌。

    去年12月，广州万科金色康苑以14000元/平方米的均价开盘，远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。作为行业老大，万科的降价行为加剧了市场的观望气氛。由此，一轮席卷广州楼市的降价风潮拉开序幕。

    近期，富力地产部分楼盘更推出“首期免息月供计划”、“11万元即可轻松入住”或“最大8.3折”等优惠营销策略。“万科和富力地产在售楼盘太多，不得不降价。”业内人士告诉记者，“但一些跟风楼盘成交量并不大。”

    某上市房企负责人甚至告诉记者，公司在售楼盘成交量萎缩，一季报业绩堪忧。显然，富力与万科降价举措的叠加效应在为自己积聚人气的同时，加剧了广州楼市的观望气氛。

    中原地产项目部总经理黄韬则告诉记者，公司在广州代理销售的近20个楼盘成交量下降50%，相对去年10月，整体降价幅度达20%左右。“比如位于天河北的侨英花园，去年1月开盘价10000元/平方米，10月达到峰值16500元/平方米后开始回调，目前降幅达20%。可以说，去年价格升得多的楼盘，今年降得也多。”

    更引人注目的是，广州的示范效应已波及周边二线城市。

    就在近日，佛山市建设局公布，今年2月佛山全市新建住宅成交套数1689套，比1月成交量减少逾五成，成交均价5314.12元/平方米，低于1月的5646.09元。

    另有东莞万科运河东1号对某银行推出最低七折的团购优惠价，更引发“东莞楼市跳水”之说。不久，运河东1号对一证券公司再推团购优惠，均价5500元/平方米。

    记者致电紧随万科降价步伐的景湖湾畔，销售人员称，在一定期限内，无论户型朝向等不同因素，均可享受七折的价格优惠。

    东莞丰泰城销售人员则告诉记者，丰泰城在东莞虽然不是第一个折扣楼盘，但却是降幅最大的楼盘。“就算万科不降，我们也要降。这是大势决定的。”据了解，去年该盘开盘价8000元/平方米，均价7000元/平方米，现在则起价4300元/平方米，团购者、二次购房者更有其他优惠。

    “目前房价的下跌，是对去年广州平均房价大幅上涨36.2%后的一种理性回归。36.2%的平均涨幅意味着有的区域或楼盘价格甚至可能有50%至80%的上涨幅度，这是一种非理性的上涨。”黄韬认为。

    据《2008广东房地产蓝皮书》介绍，去年1至11月，广州、东莞商品住宅同比升幅接近35%，价格呈创记录式地上涨，去年前三季度更被称为20年来广东楼市难得一见的“黄金时期”。