从央行、银监会去年联合发布“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”及其补充通知以来，购买二套房贷款首付比例和利率水平的提高直接导致了商品住房销售速度的减缓和销售规模的下滑，全国楼市销售至今尚未回暖。对借款人以家庭为单位来认定房贷次数的明确要求又进一步堵住了政策执行被打折扣的空间，但考虑到居民改善住房条件的需求，补充通知又规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。”其中，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

　　正是这条试图在抑制炒房和满足“升级自住”需求之间寻求平衡的规定引发了近期的争论。北京某房地产中介公司称，某国有商业银行的二套房贷认定标准是，即使前期住房贷款没有还清，只要首套住房人均面积为26.6平方米以下，购房人在该行申请第二套房贷款时都可享受利率优惠。但该国有银行随后否认了这是针对二套房贷政策的调整。上海银监局的调查则显示，目前暂未发现商业银行存在放松第二套房贷款政策现象。

　　实际上，由于部分城市人均住房平均水平这一指导性标准没有公布，二套房贷政策在这些城市的执行也就因银行而异了。有的银行选择从严执行，即使前期房贷已经还清或者卖掉首套住房来申请贷款买房的仍按二套房贷政策执行；有的则采取了与之相反的措施。鉴于房贷业务竞争的日趋激烈，在政策执行中，更多的银行在政策许可范围内选择了偏向“松”的一面。

　　因此，明确相关标准应成为相关主管部门的当务之急。一方面，统计部门应当尽快发布当地人均住房面积平均水平；另一方面，房屋管理部门应当为居民开具家庭住房总面积提供便利，主要包括完善房屋登记信息系统，实现信息数据的联网和跨地区、跨部门查询。此外，应对不符合二套房贷政策的部分银行规定进行清理，加强政策执行监督。