5月12日、19日，福州国土资源局将公开拍卖四幅商业居住用地。其中，5月12日拍卖的乌山西路南侧50.22亩和白马南路46.55亩两块地,地处中心城区位置，又是“老地重拍”；而5月19日拍卖的两块地因总面积达540多亩，将是今年来上市最大的地块。

　　今年3月以来，福州楼市逐渐从“望季”走向“旺季”，此次土地拍卖成为楼市“变轨”中的第一拍，所以本月土地出让被业界和公众赋予了浓重的“风向标”意义。那么这一轮土地行情如何？又将给市场带来怎样的信号呢？

　　悬念1.高价地会否再现？

　　去年福州土地市场高价地频现，尤以“9·11”万科27.2亿巨资拿下福泰钢铁厂地块为甚。　　　　　　　　

　　不仅如此，去年年底“银根”紧缩似乎也对开发商的拿地信心有所影响。“开发企业对货币紧缩的担忧超过了对开发用地减少的担忧。开发商宁可承担拿地更加困难的风险，也不愿以高价拿地透支未来的资金。”一位从事房贷工作的银行资深人士一语道破天机。

　　反观此次5月12日即将拍卖的白马南路这块土地，去年“9·11”，有地产公司已获知此块土地的总价为9.04亿元,楼面地价为9953元/平方米。此次复拍，是否又会创出“福泰钢铁厂地块”的增值神话？而另一块乌山西路南侧50.22亩地块，也已于今年3月露脸，但由于无人报名而导致拍卖取消。由于该地块地处鼓楼区，离福州市市政府较近，且在江滨大道旁，行政中心、稀缺的江水资源，将成为该地块最大的卖点。早前有人预估拍卖可能会突破10亿，不料却出现冷场。有业内策划机构预测，该幅地块如果楼面地价能够控制在9368.32～8788.50元/平方米之间，即每亩地价在2373.32万～2226.43万之间，投资回报率还是可能在21%～15%之间。

　　从春节至今，开发商到消费者大多理性回归，出现了近几年来从未有过的和谐。“出于种种因素的考虑，开发商们拿地十分谨慎，但他们对福州房地产市场前景仍然充满信心。”一位观察人士指出，“其实福州的开发商们都很明白，虽然宏观调控政策基调不会变，但随着房地产市场的利空出尽，调控步伐将会放缓，房地产市场将依旧保持增长的态势。”

 

　悬念2.乌龙江板块高价待沽？

　　采访中，大多数业内专家都看好本次挂出的土地，因为不管从体量还是地块位置，都蕴藏着“稳妥”两字，但是否还会再度遭遇尴尬呢？

　　有专家给记者算了一笔账：结合周边在售楼盘泰禾·红树林、公园道1号等诸多已建楼盘的价格，按照现有福州楼市价格10%～15%的增幅来算，5月19日拍卖的两宗地建成楼宇后的销售价格至少在8000元/平方米以上。通过成本利率计算法，那么，正常情况下，5月19日这两地的楼面地价在4500～5500元/平方米左右算是比较合理的。

　　“这两幅地块面积较大，且紧靠三环路和乌龙江，地段优势显见”，近日来，记者在采访中了解到业界人士普遍看好此次拍卖。回忆起2007年福州土地交易市场，一位开发商颇有感触，“2007年土地放量是‘小盘当家’，大幅地块太少。这种产品很难满足大企业打造优质产品、储备土地的需求，对小开发商而言，也受困于小地块的高单价。”相较起来，此次土地的单幅面积都超过了250亩，自是少不了品牌企业的关注。

　　有关专家告诉记者，2007年开始，更是迎来了一个新的开发热潮，随着市政交通的配套不断建设完成，乌龙江板块的辐射范围更是不断扩大。此次拍卖的两幅地块周边，洪湾路、三环路、浦上路、湾边立交桥等城市主干道环绕，毗邻乌龙江，两地块中间还规划有中小学配套建设，市政、生活配套都完备。

　　但由于是2008年的第一宗大面积土地拍卖，积压已久的土地出让势必让更多的开发商关注并参与，所以价格存在一定的不可预见性。

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　　日前，福州市国土资源局分别发出2008年第四、五次公开出让国有建设用地使用权的公告，共计出让4块土地：位于鼓楼区锦江路东侧、乌山西路南侧地块50.22亩；台江区白马南路东侧地块46.55亩；宗地2008—06号，位于洪湾路西侧（三环路东侧），总面积282.12亩，为商业居住高层用地，容积率≤1.7，其竞买保证金为2亿元；宗地2008—07号由三幅地块组成，也分布在洪湾路西侧（三环路东侧），总面积达258.06亩，部分为高层建筑用地，竞买保证金也达2亿元。

 

附:5月12日拍卖地块基本情况和主要规划指标

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求					出让年限	竞买保证金    （万元）
				容积率	商业 比例	建筑 密度	绿地率	建筑高度
宗地2008—01号	鼓楼区，锦江路东侧、乌山西路南侧	33482.7 m2 （合50.22亩）	商业、居住用地	≤3.8	≤5%	≤24.2%	≥30%	80米以上	商业用地40年 居住用地70年	10000
宗地2008—05号	A地块：台江区白马南路东侧（原福州玻璃厂）	14074 m2 （合21.11亩）	商业、居住用地	≤3.2	≤2%	≤26%	≥30%	≤50米	商业用地40年 居住用地70年	8000

 

 

 

 

 

 

5月19日出让地块基本情况和主要规划指标（见下表）：

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求					出让年限	竞买保证金（万元）
				容积率	商业 比例	建筑 密度	绿地率	建筑高度
宗地2008—06号	洪湾路西侧，三环路东侧	188082 m2 （合282.12亩）	商业、居住用地	≤1.7	≤3%	≤21%	≥30%	70米以下	商业用地40年 居住用地70年	20000
宗地2008—07号	A地块：洪湾路西侧	36185 m2 （合54.28亩）	商业、居住用地	≤1.5	≤3%	≤22%	≥30%	以多层为主	商业用地40年 居住用地70年	20000
	B地块:洪湾路西侧	51463.5 m2 (合77.2亩)	商业、居住用地	≤1.5	≤3%	≤22%	≥30%	以多层为主
	C地块：三环路东侧	84386.5 m2 （合126.58亩）	商业、居住用地	≤1.8	≤4%	≤22%	≥30%	50米以下

 

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