金山板块：成交量占全市总量五成

　　金山作为福州的新兴区域，也是各楼盘竞争最激烈的主战场。2008年上半年，金山主要在售楼盘共21个，其中商品房住宅20个，经济适用房项目1个。受国家政策影响，市场观望情绪浓厚，金山整体供应量及成交量皆呈下降趋势。同时，金山各楼盘促销力度不断加大，如低起价，中天金海岸的46万元起买三房；大额抽奖，福晟钱隆金山最高可抽取20万元大奖；购房优惠，优惠金额从2万元到6万元不等；首付款垫付，降低购房的门槛等等，新开楼盘普遍低价入市以赢得市场。4月~5月是促销最频繁的时间，各种的打折活动不间断。

　　从成交量来看，通过开发商对市场的主动出击，5~6月份成交量较前三个月有大幅度的提升，优惠让利活动收到实质性的成果。从区域的供应量来看，“金山板块”占了总体量的59%，无疑成为领跑福州房市的“王牌板块”。

　　供应量：整体供应量减少

　　保障房占比增大到五成多

　　分析：1-6月份金山预售总面积为118.93m2，其中保障房的预售面积为644551.89m2，占总预售面积的54.2%。福湾新城的供应面积有466701.09m2，占金山保障房总供应面积的72.4%，金山桔园三期（限价房）的供应面积为177850.8m2，占27.6%。

　　成交量：占福州市场总成交量的一半

　　分析：1-6月份的交易总计3504套，占福州市场总成交套数的49.01%；交易面积435697m2，占福州市场总成交面积的59.11%。

　　5月及6月的成交量激增，主要原因在于各楼盘加大促销优惠力度，满足刚性客户需求。成交量较大的楼盘有江南水都心巢、中天金海岸、中庚城、世欧彼岸城等。

　　分析：从表格中可以看出成交量排列前五名的江南水都心巢、中天金海岸、中庚城、世欧彼岸城、观邸的成交面积占金山总交易量的36.6%。从平均面积来看，除融侨观邸为大户型以外，其他项目的成交面积主要以70-100m2的中小户型为主，自住需求的客户为购房主力。

金山版块热销楼盘：

·浦上大道线：正祥一品新筑　美林湾　福晟钱隆金山　金辉枫尚2期　好景城　金辉天鹅湾

·闽江大道线：江南水都心巢　江南水都意境　三迪凯旋枫丹

·金山大道线：金山大景城　融信宽域　丽景天成二期品阁

·金山公园线：中庚城　世欧彼岸城　　金山公元　泰禾红树林　中天金海岸

　　五四北板块：新增面积少 销售节奏慢

　　经济适用房成交占比7成

　　经济适用房放量增长，商品房供应量下降，普通住宅以经济适用房为主，别墅几乎无新增供应。第1-2季度五四北板块共新增发放8张预售许可证，预售总面积为38.9956万m2，占同期福州市区新增总预售面积的15.64%。其中以“西园二期”为主的经济适用房住宅预售面积高达30.7693万m2，而普通商品房住宅仅有永兴摩卡小城、三盛中央公园二个项目共新增预售面积 8.2271万 m2，同比下降53.88%；别墅市场仅有新增供给翠湖山庄一套独栋别墅住宅，预售面积为336m2。

　　区域商品房成交低迷，普通经济适用房住宅为主要成交物业类型。第1-2季度五四北板块各类型住宅及经营性商业用房成交总面积为27.5964万m2，其中普通商品房住宅共成交4.2467万m2，占同期福州市区普通商品房住宅成交总面积的6.91%，占同期五四北板块成交总面积的15.39%；而“西园西区”“西园二期”等经济适用房住宅成交总面积为21.3545万m2，占同期五四北板块成交总面积的77.39%。

　　市场消化以存量房为主，新增量少

　　整体供大于求，市场成交量偏低。市场供应以2007年存量房为主，2008年新增实际供应量仅近7000平方米，部分在售项目放慢销售节奏。

　　受市场销售价格过快增长后市场需求下降、市场销售情况不佳等因素影响，以及基于区域未来销售价格将会大幅上涨的预期，部分商品房住宅在售项目放慢销售节奏，新增的商品房住宅预售供给面积实际仅有0.6834万平方米入市销售。市场供应以2007年存量房为主，普通商品房住宅实际供应面积仅为17764.04平方米，区域市场实际供求比为4.18：1。新增房源楼盘只有摩卡小城，在5和6月份推出四栋多层和小高层，其他楼盘没有新推房源。

　　市场成交价格下降，成交量有所上升，总体偏低。共成交415套、4.2467万m2普通商品房住宅，仅占同期市区普通商品房住宅成交总面积的6.91%，成交规模处于较低水平，成交均价为6701.3元/m2。成交面积区间主要为60～110m2，主要成交项目为永兴摩卡小城、福晟钱隆御景；其次是150m2以上，主要成交项目为三盛中央公园。成交总价区间呈现两级分化，60万元以下及100万元以上为主要区间。

　　别墅均价高于全市平均水平

　　供求双双下降，联排产品去化优于独栋。别墅市场供求关系之比为1.92：1，市场呈现供大于求态势。供给结构失衡，独栋别墅要区间。

　　别墅均价高于全市平均水平

　　供求双双下降，联排产品去化优于独栋。别墅市场供求关系之比为1.92：1，市场呈现供大于求态势。供给结构失衡，独栋别墅和双拼别墅等高端别墅住宅供给规模比例高达59.32%，其销售速度较慢。

　　缺乏新增供应，以存量房为主。区域内目前有三盛中央公园、翠湖山庄等7个在售项目，但在1-2季度中仅三盛中央公园是2007年12月入市场处于强销期，其它别墅在售项目均处于其销售尾期或其销售间歇期。至2007年末，区域存量待销别墅住宅约为3.0952万m2，以独栋和联排为主，主要分布在翠湖山庄和三盛中央公园。新增别墅住宅预售面积仅为336平方米。

　　成交量较低，以联排为主，整体均价高于市场平均水平。成交总面积为1.626万m2，仅占同期市区别墅成交总面积的31.4%，虽成交规模较少，但仍为福州房地产细分别墅市场主要成交区域。区域内联排别墅主要成交项目为三盛中央公园、君临香格里、家天下三木城。市场缺少新增供应，一二季度成交面积整体呈下降趋势。其中三盛中央公园成交备案面积9247.47m2，占同期区域别墅成交总面积56.89%。在1-2月三盛中央公园强销期过后，区域别墅市场成交面积逐步下降，4-5月在家天下三木城和华辰君临香格里等项目为结束别墅住宅销售工作采用较大力度优惠促销影响下，4-5月五四北板块细分别墅住宅市场成交总面积小幅度上涨。

　　1~2季度五四北板块细分别墅住宅市场多以中高端别墅住宅为主，整体销售价格均价略高于市场平均价格水平。

五四北版块楼盘：

　　福州奥林匹克花园　万科金域榕郡　三盛中央公园2期　家天下三木城　福晟钱隆御景

　　摩卡小城3期　君临香格里　翠湖山庄Ⅱ期云顶　北纬25N　北尚