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刘福泉:频繁土地流拍,地方政府会采取什么措施?

海西房产网 发布时间:2008.05.15 来源:刘福泉博客

  与前几年开发商疯狂拿地,形成冰火两重天,目前频繁出现土地流拍。

  这种现象足可以令多方深思,特别是地方政府,道理不言自明。

  我们首先分析当初开发商为什么疯狂拿地?第一,开发商要想在竞拍激烈中最终获取土地使用权,就必须十分充分地考虑土地未来几年的增值,而不能以当时市场可接受的土地价格确定竞拍价格,顺驰是这个时期的始作俑者。于是,过去的土地楼面地价甚至高于在售楼盘的成品价格,出现了所谓的“面粉价格高于面包价格”的现象。第二,银行信贷的支持,让开发商能够获得购买土地的资金,实现自己持续发展的战略。

  2007年下半年,房地产市场明显进入整合期,持续增长的价格终于出现波动,住宅市场直线式持续增长的预期变成了模糊不定的巨大风险,开发商购买土地也逆转为不受金融政策支持的经济行为。原来支撑土地市场的两个主要因素均出现根本性逆转,资金短缺和未来风险让开发商无能或不敢出手购买土地,土地流拍成为经常出现的经济现象。

  土地频繁流拍,对地方经济发展相当不利,人们不是说“房地产是国民经济的晴雨表”吗?况且土地收益对地方政府相当不利,但是,对于前面两个因素地方政府似乎无能为力。

  所以,我们需要谈论影响开发商拿地的第三组因素。面对房价持续上升,政府采取了很多政府行为开发房子,这样的房子也在一定程度上影响了市场,政府在与时俱进中,是否考虑把这样的政府行为交给市场解决;政府可能还会在地价、付款条件、规划条件等方面降低自己的姿态。
尽管政府作为拥有行政权的交易方,只要进入在市场交易,谁都得遵守商业规则,前面的市场政府具有强悍的侃价能力,目前的市场政府缺乏博弈资本。

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