虽然福州冬日的阳光依然灿烂，却没有温暖地产市场。市场平均房价继续下跌，银根收紧、股市低迷、民众购买需求一再受到抑制，贷款、销售回款、上市融资之路被截断，不少开发商早已脆弱的资金链再次绷紧……毋庸置疑，2008年的冬天，福州楼市正在尴尬地前行。

1.牛市“后遗症”开始显现

    　现在已经是12月了，2008年的市场销售大局基本成形，整年的销售额度大约在200万平方米。前几年，福州商品房年销售额度却在500万至600万平方米左右。 也就是说，今年的销售额仅相当于往年的1/3左右。

    　这不是一个简单的销售额下降的问题，它给房地产市场的整个产业链带来了多米诺骨牌似的推倒效应。住宅产品与其他产品相比，生产周期长，其开发期多在一年左右，以此计算，目前市场在售产品大多是在2006年至2007年拿地的。

    　如果我们把场景倒退到当时就会发现，那是一个房地产业超常繁荣的时代：房价节节攀高，政府土地闸门大开，开发商为了充分获取房地产价格上涨的收益，疯狂买地。粗略计算仅2007年福州土地放量就达到1300亩，其中大部分成功转让，并将最终进入2008年后的房地产市场之中，按这些土地数量粗略计算，其上市将给福州带来至少700万平方米的商品房。这还不算之前2007年的土地拍卖，尚未被市场消化的产品。也就是说，2008年，福州房地产市场商品房的开发量完全是按照牛市行情估算的，但实际上在2005年之前，福州年商品化销售量也仅在300万平方米左右。

    　同样由于牛市行情的主导，开发商们拿地的时候对市场风险预料不足，加之政府助推，令2007年的地价创下历史最高纪录。除了地价高外，由于国际油价提高，建材等产品价格居高不下，这令2007年开发的产品，在其他环节的成本也相当高。

    　在牛市行情主导下，2007年开发、2008年上市的商品房成了‘高价股’。令人遗憾的是，2008年房地产行情急转直下，没有一点迂回地即进入了熊市。于是，供过于求、开发成本过高等问题开始凸显，并严重影响了市场的正常运转。

2008年福州商品房交易报告